Definitieve Paper He Geografie 21u27

UNIVERSITEIT ANTWERPEN FACULTEIT TOEGEPASTE ECONOMISCHE WETENSCHAPPEN

ECONOMISCHE GEOGRAFIE BESPREKING PROJECT STADSONTWIKKELING

Temse

BART DE SMEDT JOCHEN MAES ROEL GEVAERS

ACADEMIEJAAR 2006 – 2007

PROF. DR. A. VERHETSEL

UNIVERSITEIT ANTWERPEN FACULTEIT TOEGEPASTE ECONOMISCHE WETENSCHAPPEN

ECONOMISCHE GEOGRAFIE BESPREKING PROJECT STADSONTWIKKELING

Temse

BART DE SMEDT JOCHEN MAES ROEL GEVAERS

ACADEMIEJAAR 2006 – 2007

PROF. DR. A. VERHETSEL

INHOUDSTAFEL

GEBRUIKTE FIGUREN

VOORWOORD Toen we de opdracht kregen om een project van stadvernieuwing te bespreken, kwam al snel de vernieuwing van de verlaten terreinen van de Boelwerf (Temse) in ons op. Twee van ons wonen namelijk in Klein-Brabant, vlakbij Temse, en we hebben heel het “vallen” en nu terug “opstaan” van de site van vrij kortbij kunnen volgen, zodat het ons ook interessant leek om heel de omvorming van dit project eens van naderbij te bekijken. Temse is geen stad, dus er kan niet gesproken worden van stadsontwikkeling in de letterlijke zin van het woord, maar aangezien het om een project gaat dat perfect zou kunnen doorgaan als een vernieuwend stadsproject (87 hectares), hebben we er toch voor geopteerd om De Zaat, want zo noemt het project, in deze paper te bespreken. Voor het schrijven van deze paper hebben we veel info en hulp gekregen van de volgende mensen, we wensen deze dan ook uitdrukkelijk te bedanken:

•

Schepen Freddy Verbeke van Temse;

•

Burgemeester Luc De Ryck van Temse;

•

Mevr. Inge Trekels van ING Real Estate;

•

Dhr. Bert Coigné van ING Real Estate;

•

Mevr. Inge Temmerman van de dienst Ruimtelijke Ordening van Temse;

•

Dhr. Guido Op De Beeck van Waterwegen en Zeekanaal – Zeeschelde;

•

Dhr. Eric De Bruyn van Cordeel;

•

Dhr. Gregg Aertssen van Aertssen

•

Dhr. Gert Vercouteren van nv De Zaat;

•

Mevr. Annick Rooms van de gemeente Temse;

•

Mevr. Dominique Oste van de gemeente Temse;

•

Dhr. Matthieu Mallié van De Ney en Partners;

•

En al diegene die we onbewust zouden vergeten zijn en die toch hun medewerking hebben verleend aan deze paper.

De auteurs, 14 maart 2007

Bart De Smedt, Jochen Maes en Roel Gevaers

INLEIDING ONDERZOEKSVRAAG Toen de Boelwerf op 30 november 1994 definitief failliet ging, had dit zware gevolgen voor het welzijn en de welvaart van de streek rond Temse. Na 165 jaar van economische activiteit bleef er alleen nog een verlaten werf achter. De curatoren hadden de niet éénvoudige taak om het terein te beheren en van de hand te doen. Tal van plannen voor herbestemming zijn er doorheen de opvolgende jaren bekend gemaakt (Verbeke, 2007). Het doel van dit project bestaat erin om na te gaan hoe het mogelijk was om van deze industriële zone, een gemengde zone te maken en welke problemen dit allemaal met zich heeft meegebracht. Is het gemengde woon- industrieproject “De Zaat” dat momenteel in aanbouw is op de gronden van de vroegere Boelwerf een goede keuze geweest vanuit ruimtelijk economisch standpunt?

OPBOUW Diverse facetten van de onderzoeksvraag zullen uitgebreid behandeld worden doorheen deze paper. Starten doen we met het schetsen van een theoretische achtergrond waarbij we eerst en vooral een korte historiek weergeven van de geschiedenis van de Boelwerf. Naast deze historiek zullen we de locatie op zich bestuderen. Naast de theoretische analyse hebben we ook ruime aandacht besteed aan een empirische benadering van de herbestemming van deze industriegronden. Dit empirische stuk hebben we in diverse delen opgesplitst. In een eerste deel zullen wij het project “De Zaat” van naderbij bekijken dat tot stand zal komen op de gronden van de ex-Boelwerf. We zullen aandacht geven aan de diverse actoren die bij de verwezenlijking van dit project betrokken zijn en daarnaast de deelfacetten van het project omschrijven, namelijk zowel residentieel, KMO als industrie. Het tweede deel van de empirische benadering heeft betrekking op een aangrenzend project dat echter nauw betrokken is met het project “De Zaat” en vorm geeft aan de ontdubbeling van de scheldebrug in Temse. Deze twee projecten hebben doorheen hun ontwikkeling een sterke invloed op elkaar gehad en kunnen omwille van het scheppen van een duidelijk ruimtelijk-economische kader dus niet afzonderlijk bestudeerd worden. Na de uitgebreide studie van deze twee projecten volgt een derde deel waarbij vooral gekeken wordt naar de economische gevolgen van het project. Zo wordt er ondermeer

aandacht besteed aan onderwerpen zoals hedendaagse economische ontwikkelingen, financiering, investeringen, werkgelegenheid en afgeleide economische effecten. Deel vier zal zich toespitsen op de ruimtelijke gevolgen van dergelijk vernieuwingsproject. Hiebij zal ruime aandacht besteed worden aan de locatie. Welke voordelen biedt een dergelijke locatie langs de Schelde, maar zijn er misschien ook beperkingen aan deze locatie waardoor sommige activiteiten misschien niet mogelijk zijn? Naast de localisatie kijken we in dit deel ook naar de relatie met de omgeving. Hoe past dit project binnen de huidige indeling van Temse en in welke mate zal het de structuur van de gemeente veranderen. Binnen deze ruimtelijke gevolgen situeren we ook de algemene ligging van de gemeente zelf en de wijze waarop “De Zaat” gelegen is ten opzichte van andere belangrijke economische zwaartepunten. Dit deel ronden we af met de studie omtrent het ruimtelijk beleid dat de gemeente en de andere politieke actoren reeds hebben gevolgd en nog zullen volgen. De daaropvolgende delen vijf en zes zullen respectievelijk de sociale- en ecologische gevolgen bestuderen. Binnen het kader van deze sociale gevolgen zal kort worden ingegaan op het sociale deficit waartoe de sluiting van de Boelwerf heeft geleid. Daarnaast zal het nieuwe project “De Zaat” ook aanleiding geven tot nieuwe inwoners die eveneens een sociale invloed zullen uitoefenen op de gemeente. Onder de ecologische gevolgen zullen we voornamelijk de sanering van de vroegere scheepswerf behandelen. Naast dit theoretische en empirische stuk zullen we dan trachten om het project te evalueren en te toetsen aan de onderzoeksvraag. Na de evaluatie schetsen we nog een korte case study. Door de aanleg van de tweede Scheldebrug moet de onderneming Belgomine geherlokaliseerd worden naar een andere site meer stroomafwaarts. Hierdoor komt de vroegere ruimte waar de zandopslag plaatsvond vrij. Deze ruimte “de oude kaai” sluit via de markt aan op de site van “De Zaat”. Op vraag van de burgemeester van Temse, Luc De Ryck, mochten wij een voorstel doen om deze site te herbestemmen. Ter afsluiting zullen wij een algemeen besluit vormen waarin we de belangrijkste zaken nog eens kort zullen overlopen.

THEORETISCH ALGEMEEN EN SPECIFIEK – RUIMTELIJK EN STRUCTUREEL TEMSE Temse is een middelgrote Oost-Vlaamse gemeente gelegen in het arrondissement SintNiklaas in het centrum van de driehoek Gent-Antwerpen-Brussel. Temse is bereikbaar via de E17, A12 en de N16. Deze verkeersaders zorgen voor een snelle verbinding met Antwerpen (20 km), Gent (40 km) en Brussel (40 km). (Website gemeentebestuur Temse, 2007 a) Temse is gekend omwille van de 365 m lange brug die er over de Schelde loopt. Sinds 1977 zijn Steendorp, Tielrode en Elversele deelgemeenten van Temse. Temse telde 26.453 inwoners op 1/07/2006. (Wikipedia, 2007 a) De huidige brug over de Schelde kan de huidige mobiliteitsgroei niet meer verwerken en vormt dus een « bottle-neck ». De wegcapaciteit zal daarom de komende jaren verdubbeld worden via de aanleg van een nieuwe scheldebrug naast de bestaande brug. (Temmerman, 2007) Door de aanleg van de brug dient er een reorganisatie te gebeuren van het verkeer op en rond de Scheldekaaien aan de scheldeoever van Temse. Figuur 1 : Ligging van Temse en site Boelwerf

KERNCIJFERS TEMSE Temse beslaat 39,9 km² en telt 26.453 inwoners. Dit komt overeen met een bevolkingsdichtheid van 659 inwoners/km². (FOD economie, kmo, middenstand en energie algemene directie statistiek en economische informatie, 2007 a ; Statistics Belgium, 2007) Het doel van het gemeentebestuur is om naar een inwonersaantal van 30 000 te evolueren (De Ryck, 2007). In Vlaanderen bedraagt de gemiddelde bevolkingsdichtheid 450 inwoners/km². (FOD economie, kmo, middenstand en energie algemene directie statistiek en economische informatie, 2007 b ; Statistics Belgium, 2007) In de ranglijst van 65 gemeenten van de provincie Oost-Vlaanderen staat Temse op de 28e plaats voor de oppervlakte, op de 12e voor het aantal inwoners en op de 9e voor de bevolkingsdichtheid. In de ranglijst van 308 gemeenten van het Vlaams Gewest staat zij op de 138e plaats voor de oppervlakte, op de 52e voor het aantal inwoners en op de 68e voor de bevolkingsdichtheid. In de ranglijst van 589 Belgische gemeenten staat zij op de 297e plaats voor de oppervlakte, op de 87e voor het aantal inwoners en op de 120e voor de bevolkingsdichtheid. (FOD economie, kmo, middenstand en energie algemene directie statistiek en economische informatie, 2007 a) Tabel 1 toont aan dat

de spreiding van de bevolking over de verschillende

leeftijdscategorieën verdeeld is volgens het Vlaamse gemiddelde. Tabel 1 : Vergelijking van des samenstelling van de bevolking Temse en Vlaanderen Samenstelling

van

de

bevolking

Temse

Vlaanderen % vh

Totale bevolking < 20 jaar > 20 en < 64 65 + Gemiddelde leeftijd

1/01/2000 25533 6291 15476 3766 38

1/01/2006 26 287 6 275 15 825 4 187 39

totaal ‘06 100 23.9 60.2 15.9

% vh 1/01/2000 5 940 251 1 369 264 3 577 171 993 816 39

1/01/2006 6 078600 1 348899 3 645455 1 084246 41

totaal ‘06 100 22.2 60 17.8

Bron : Eigen samenstelling op basis van cijfers FOD economie, kmo, middenstand en energie algemene directie statistiek en economische informatie

Tabel 2, over de vastgoedprijzen toont een onderwaardering van prijzen van de categorieën : ‘villa’s, bungalows, en landhuizen’ , ‘woonhuizen’ en ‘kleinhandelszaken’ tov het Vlaamse gemiddelde. De gemiddelde prijs van een ‘appartement, flats en studio’s’ in de gemeente Temse is overgewaardeerd, vergeleken met de gemiddelde Vlaamse prijzen. De verwachtte prijsevolutie in de vastgoedsector is positief.

Tabel 2 : Vergelijking vastgoedprijzen Temse en Vlaanderen Vastgoedprijzen Gemiddelde prijs in euro Villa's, bungalows, landhuizen Woonhuizen Appartementen, flats, studio's Kleinhandelszaken,

2000 228 723 67 099 74 490

Temse 2005 248 150 122 964 178 616

handelshuizen

111 872

147 093

evolutie ++ ++ ++

Vlaanderen 2000 2005 evolutie 272 486 279 107 + 84 772 140 418 ++ 92 979 150 200 ++

++

161 626

204 484

++

Bron : Eigen samenstelling op basis van cijfers FOD economie, kmo, middenstand en energie algemene directie statistiek en economische informatie

DE ZAAT De Zaat is de nieuwe benaming voor de oude Boelwerf. Deze vroegere scheepswerf van 87 hectare is gelegen in het centrum van de gemeente. (Zie figuur 2) In 2002 verkocht de curator van de failliet verklaarde Boelwerf de gronden aan Aertssen NV/Cordeel NV (Elk 50%). In 2003 werden de afbraakwerken gestart, en begon het project vorm te krijgen. In 2004 werden reeds de eerste bouwwerken gestart. Wegen, infrastructuur en het centrale park werden voorzien. Sinds 2006 wonen de eerste mensen op de site. (Trekels en Coigné, 2007) Figuur 2 : Lokatie Boelwerf/De Zaat en Scheldebrug N16

Bron : Eigen creatie, op basis van Google Earth, 2007

EMPIRISCH A. DE ZAAT

ACTOREN De evolutie van de Boelwerf naar het project De Zaat beslaat een aantal belangrijke actoren. De belangrijkste : de curatoren van de failliete Boelwerf, het gemeentebestuur, Aertssen NV, Cordeel NV, ING Real Estate en de NV Nieuw Temse.



De curatoren van de Boelwerf

Boelwerf was het grootste Belgische scheepsbouwbedrijf. Het werd in 1829 opgericht door Bernard Boel. Vanaf 1900 begon het aantal schepen dat gebouwd werd, langzaam te stijgen, en nam ook het aantal werknemers toe. Na de Tweede Wereldoorlog brak het bedrijf internationaal door. Toen de werf in 1979 haar 150-jarig bestaan vierde, telde ze 3000 werknemers. De werf was uitgegroeid tot een middelgrote werf met wereldfaam. Door de internationale crisis in de scheepsbouwsector raakte de onderneming halverwege de jaren '80 in de problemen, en werd zij op 28 oktober 1992 failliet verklaard. Na stakingen en een bezetting werd het bedrijf in 1993 weer opgestart, nu met deelneming van de Vlaamse overheidsholding Gimvindus en onder de naam Boelwerf Vlaanderen. Deze werkte de laatste bestellingen af, waarna zij op 30 november 1994 ook failliet ging. (Wikipedia, 2007 b) De curatoren hadden een grote verantwoordelijkheid in de ontwikkeling van de 87ha grote site. De eerste periode na de faillietverklaring werd de werf bezet door de vakbonden. Na het verkopen van de inboedel, wou men de gronden verkopen. Dit liep niet van een leien dakje, 10 jaar na het faillisement was er nog geen activiteit op de voormalige werf. (Verbeke, 2007) Een deel van de gronden (2 ha) wordt verkocht aan de gemeente Temse. Deze vestigde zich in de sterk vernieuwde oude gebouwen van de Boelwerf. De rest werd verkocht aan de NV Nieuw Temse voor 750 miljoen BEF of 18.59 miljoen EUR. (Van Overwalle, 2001) De sanering van de gronden werd betaald door de curatoren van de Boelwerf, aangezien de wet de verkoper van vervuilde gronden verantwoordelijk stelt voor de kwaliteit van de verkochte gronden. 

Gemeente Temse

De gemeente heeft de hele reconversie gestuurd, in nauw overleg met de verschillende partners, hogere beleidsniveaus en curatoren.

Het gemeentebestuur heeft een echte voortrekkersrol gespeeld in de reconversie van de site. Zelf had men nood aan een nieuw administratief gebouw, aangezien de verschillende gemeentelijke diensten te krap en te versnipperd gehuisvest waren. De aankoop door de gemeente van 2 ha Boelwerf gaf de aanzet tot de ontwikkeling van de gehele site. Men betaalde 125 000 000 BEF voor het oude kantoorgebouw van de Boelwerf en gaf nog eens 130 000 000 BEF uit om het om te vormen tot een modern kantoorgebouw met een aanpalend politiekantoor (Bertiau, 2004; Verbeke, 2007). Het nieuwe gebouw is een ’landmark’ en werd nadien ‘Administratief Centrum De Zaat’ genoemd. Figuur 3 : Het nieuwe AC De Zaat

Figuur 4 : De nieuwe raadszaal

Bron : Eigen foto Bron : Eigen foto



Aertssen NV

Aertssen is een aannemingsbedrijf opgericht in 1964. Het bedrijf is Belgisch marktleider inzake grondverzet. Het bedrijf voert vooral grondwerken uit. Hun projecten zijn zeer uitlopend : Van het aanleggen van de spoorbedding voor de hoge-snelheidstrein, het uitgraven van het Centraal Station in Antwerpen tot het saneren van stortplaatsen en terrils van steenkoolmijnen. Aertssen Aannemingsbedrijf bezit een erkenning klasse 8 (voor aannemingsprojecten groter dan 18,5 miljoen euro) in de categorieën: B-Waterbouw, C-Wegenbouw en G-Grondverzet. (Aannemingsbedrijf Aertssen NV, 2007) Aertssen Kranen nv, opgericht in 1991, is gegroeid vanuit het moederbedrijf, Aertssen Aannemingsbedrijf nv. De laatste jaren heeft het bedrijf een stevige groei ondergaan en het personeelsbestand is sterk toegenomen. Een vloot van 55 hijskranen wordt dagelijks ingezet voor de meest verschillende hijsopdrachten. (Aertssen Kranen NV, 2007) Aertssen Transport

is ontstaan en gegroeid uit het vervoer van eigen machines voor grondverzet en aannemingen. (Aertssen Transport NV, 2007) Aertssen NV heeft samen met Cordeel NV de resterende gronden van de Boelwerf verworven (85 ha). Cordeel NV is met 650 werknemers wel een maatje groter dan Aertssen, dat vorig jaar een omzet van circa 50 miljoen euro haalde en 350 werknemers telt. (De Standaard, 2002 a) 

Cordeel NV Cordeel Nv is een familiale bouwgroep. 650 medewerkers genereren een jaaromzet van meer dan 200 miljoen EUR. Het Belgisch bedrijf heeft vestigingen in Nederland, Frankrijk, Duitsland en Bulgarije. De groep Cordeel heeft ook diverse investeringsactiviteiten lopen in de residentiele en kantorensector. (Cordeel, 2007)

Een zone van 20 hectare rond het vroegere droogdok van de Boelwerf (550m x 45m) wordt ingepalmd door de bouwgroep zelf, die er een betoncentrale gaat bouwen en er prefabelementen wil gaan produceren. De bedrijven Aertssen en Cordeel hebben eerder al samenwerkingsverbanden opgezet. Het belangrijkste gezamelijke project is de aanleg van het Deurganckdok in de Antwerpse haven.



ING Real Estate

ING Real Estate is de partner van Cordeel NV en Aertssen NV in de onwikkeling van het residentiele gedeelte van de Zaat. In tegenstelling tot de andere 2 partijen heeft ING Real Estate de know-how om projecten van deze omvang om te zetten in een commercieel succes. De taakafsplitsing is van deze aard dat de NV Cordeel en de NV Aertssen de technische zaken afhandelen, en dat ING Real Estate de verkoop en ontwikkeling coordineert. (Trekels en Coigné, 2007)



NV Nieuw Temse

De 3 partners, ING Real Estate, Aertssen NV en Cordeel NV hebben samen de NV Nieuw Temse opgericht. Deze zogenaamde special purpose company is opgericht wanneer de BPA’s goedgekeurd waren. Via dit uitzonderlijke partnership (Zie figuur 5) kunnen de krachten gebundeld worden en wordt het risico gespreid. (Trekels en Coigné, 2007) Figuur 5 : Structuur Aertssen NV, Cordeel NV en NV Nieuw temse

Bron : ING Real Estate, 2007

De gehele site zelf (85ha) werd samen gekocht door Aertssen NV en Cordeel NV. De ontwikkkeling van het residentieel deel (30 ha) gebeurt door de NV Nieuw Temse. Het betreft hier geen PPS1, maar er is wel een heel nauwe samenwerking tussen de partners en de gemeente Temse. Er dient wel opgemerkt te worden dat het KMO en industrie gedeelte van de site verkocht wordt per kavel en volgens de aandeelhoudersstructuur geen deel uitmaakt van de NV Nieuw Temse. Deze zone is eigendom gebleven van Cordeel en Aertssen. (Trekels en Coigné, 2007)

RECONVERSIE Toen de boelwerf in 1994 failliet ging, was de hele zone paars ingekleurd. Dit wil dus zeggen dat ingeval men de zone voor andere doeleinden dan industrie wou benutten, men zou 1

PPS is een samenwerkingsverband waarbij overheid en bedrijfsleven gezamenlijk een project realiseren op basis van een heldere taak- en risicoverdeling. Het doel van PPS is het realiseren van meerwaarde: een kwalitatief beter eindproduct voor hetzelfde geld, of dezelfde. (Ministerie van financiën Nederland, 2007)

moeten overgaan tot herbestemming. De curatoren dachten eerst en vooral de gronden op te splitsen en afzonderlijk te verkopen maar naderhand bleek dit toch geen goed idee en wou men het gehele industrieterrein van om en bij de 85 ha in zijn geheel verkopen. Tal van ideeën zijn naar voren gekomen, maar weinige zijn tot echte plannen gekomen (Verbeke, 2007). Enkele ideeën worden hieronder opgesomd ter illustratie: 

Voetbalterreinen en sportinfrastructuur (Verbeke, 2007);



Intercommunale van land van Waas heeft aan de ESEG, Economic and Strategic Evalution Group, de opdracht gegeven om te onderzoeken of het mogelijk was om op de

voormalige

Boelwerf

toeleveringsbedrijven

te

vestigen

voor

de

automobielnijverheid. En dit om Just in Time te kunnen leveren langs de Schelde. Uit deze studie is echter gebleken dat een dergelijke industriële ontwikkeling haast niet mogelijk was tengevolge van de aanwezige scheldebrug. Door een dergelijke evolutie zou deze brug te vaak moeten opgaan, waardoor de drukke N16 overgevoelig zou worden voor congestie (De Standaard, 2002 a; Verbeke, 2007). 

...

De eerste vijf jaar na het faillissement van de Boelwerf is er nauwelijks schot gekomen in het dossier omtrent de toekomst van de gronden. Aangezien de toenmalige Vlaamse minister van Economie, Ruimtelijke ordening en Media Dirk van Mechelen eind 1999 tot de beslissing was gekomen om iets te doen aan het Vlaamse tekort aan geschikte terreinen, wou hij dat de gekende Brown and Black sites, waarvan de Boelwerf er één was, sneller gevaloriseerd zouden worden en dus niet 10 jaar roerloos blijven liggen zoals op de Boelwerf het geval was (Commissie voor Economie, Landbouw, Werkgelegenheid en Toerisme, 2000). In het geval van de Boelwerf heeft de minister dan ook beslist om op 19 mei 2000 met de diverse partijen te gaan samenzitten opdat vooruitgang in dit dossier zou kunnen volgen. Op deze vergadering is men dan ook tot het besluit gekomen om over te gaan op een wijziging van de bestemming en niet louter de kaart te trekken van de industrie aangezien dit vrijwel onmogelijk was omwille van het probleem van ontsluiting waar in het bovenstaande voorbeeld reeds naar verwezen is. Verdere uitwijding omtrent dit ontsluitingsprobleem kan u terugvinden in het deel rond ruimtelijke gevolgen. Vanaf dit ogenblik is men dan meer en meer gaan denken in de richting van een gemengde structuur van wonen, KMO en industrie (Verbeke, 2007; Commissie voor Economie, Landbouw, Werkgelegenheid en Toerisme, 2000). Vooraleer we het residentiële stuk van naderbij gaan bekijken, geven we eerst en vooral een korte toelichting bij de 2ha die ingericht werden voor openbaar nut en waar de gemeente Temse zijn Administratief Centrum heeft opgezet. De gemeente is tot de aankoop van deze

2ha overgegaan opdat het hiermee de impuls wou geven aan andere investeerders om naar de voormalige Boelwerf te komen. De gemeente heeft voor 125 miljoen BEF de vroegere kantoorgebouwen van de Boelwerf en het naastliggende pand van het onderhoud opgekocht in de hoop deze gebouwen te renoveren (Verbeke, 2007). Figuur 6: Oude kantoor- en onderhoudsgebouwen en nieuw administratief centrum

KANTOORGEBOUW

ONDERHOUDSGEBOUW

ADMINISTRATIEF CENTRUM

Bron: ING real estate

Al snel bleek dat deze verbouwingen toch niet zo eenvoudig zouden zijn en is men overgegaan tot een bijkomende investering van 130 miljoen BEF, met het huidige resultaat, namelijk een modern administratief centrum dat voldoende ruimte biedt en een prachtig zicht biedt op de scheldeoevers. Het nabijgelegen gebouw van het onderhoud is uiteindelijk ook moeten wijken en deze ruimte doet momenteel dienst als parking (Verbeke, 2007).

RESIDENTIEEL EN RECREATIE De volgende paragrafen zullen een beter beeld geven van hoe het residentiële gedeelte tot stand is gekomen en zich verder zal ontwikkelen. Uit de voorgaande pagina’s is reeds gebleken dat ingevolge de bestemmingswijziging, zoals overeengekomen op het bureau van de minister, de NV nieuw Temse bereid was om de de overige 85 ha aan te kopen. Van deze 85 ha werd ongeveer 30 ha ingekleurd als woonzone. Voor de omzetting van deze voormalige industriezone waren 5 bijzondere plannen van aanleg nodig (BPA’s) aangezien de ruimte te groot was om dit alles te kaderen in één BPA. De verscheidene BPA’s zullen hieronder kort worden overlopen.

Figuur 7: 3-D beeld projecten en miniatuur ontwerpplan

P8

P7

P5 P6 P2

P1

Bron: ING real estate

Het eerste BPA, namelijk nr 28, is datgene die de zone voor openbaar nut omvat. Op deze zone stond het vroegere kantoorgebouw van de Boelwerf en het onderhoudsgebouw. De gemeente Temse heeft op deze plaats van openbaar nut momenteel zijn Administratief centrum gebouwd (De Ryck, 2006). Voor verdere details verwijs ik naar bovenstaande alinea. Het volgende BPA, nr 29, heeft betrekking op heel de zone langsheen de Schelde. Deze zone wordt enkel door een wandel en fietspromenade gescheiden van het water. Deze projecten worden allemaal ontwikkeld en verkocht door ING real estate en de uitvoeringswerken gebeuren door Cordeel en Aertssen. Deze drie ondernemingen werken voor het residentiële deel samen onder de vorm van een special pupose company zoals voordien reeds aangegeven (Trekels en Coigné, 2007). 

Met de aanbouw van de drie gebouwen die elk een aantal luxueuze appartementen bevatten, werd de start gegeven van de eerste fase van de residentiële component van De Zaat. Deze situeren zich in de zone P1 op het ontwerpplan en zijn beperkt in hoogte omwille van het feit dat het zicht vanuit het Administratief Centrum op de

Schelde optimaal moest blijven. Deze 21 appartementen die zijn afgewerkt met de beste materialen waren meteen ook de duurste die in de globale residentiële component zouden gebouwd worden. Prijzen schommelen tussen de 400 000 euro en de 780 000 euro voor de duurste penthouse. Dit eerste prestige project van de hand van architect Crepain is ondanks het kostenplaatje op relatief snelle basis verkocht; 

De volgende projecten die zich aan het ontwikkelen zijn langs de zone van de Schelde, zijn projecten 6 en 7.

Projecten 6 en 7 zijn gelijkaardige projecten die

gekenmerkt worden door hogere bouwvolumes in vergelijking met project 1. Project 6 heeft daarenboven tussen de twee torens een lager gedeelte dat dienst zal doen als retailruimte. Hoewel de commerciële ruimte in De Zaat beperkt moest worden, zal de toekomstige City Delhaize voorzien in de kleine, dagdagelijkse behoeften van de inwoners. Dit lager gedeelte zorgt er in tweede instantie ook voor dat het zicht over de Schelde vanop de tweede lijn niet helemaal wegvalt. Projecten 6 en 7 bestaan uit appartementen die wel een stuk kleiner zijn dan deze van project 1. Er wordt echter wel een ruime variatie gehouden in prijzen. Zo zijn de prijzen voor een appartement vooraan in het gebouw natuurlijk hoger omwille van het uitzicht dat men heeft op de Schelde. Project 6 maakt deel uit van fase twee van de residentiële component en is net van start gegaan daar waar project 7 nog niet is opgestart aangezien ING real estate verkiest om project per project te werken. Wanneer voldoende van het voorgaande project verkocht is, kan gestart worden met een volgende project. Aangezien deze projecten grenzen aan het centrale plein zal op de hoeken van beide gebouwen ook de mogelijkheid worden gegeven voor de inplanting van twee horecazaken (momenteel reeds verkocht). 

Projecten 9 en 11 bevinden zich ook nog binnen BPA nr. 29 maar dit zijn projecten die pas op langere termijn zullen worden uitgevoerd. Ze behoren immers tot de derde fase van de residentiële component en zulllen pas worden uitgevoerd wanneer de andere projecten succesvol blijken.

Het derde BPA is die met nr. 30 en deze omvat het gebied rondom de vijvers. Deze vijvers hebben een belangrijke functie als opvangbekkens. Aangezien de Boelwerf laag gelegen is moest er voldoende aandacht besteed worden aan wateropvang. De vijvers staan in verbinding met de Schelde en hebben dus een belangrijke waterregulerende functie (Verbeke, 2007). Daarnaast bieden zij natuurlijk een mooie locatie om rond te wonen. De bedoeling van BPA nr . 30 was dan ook om in het gebied rondom de vijvers, zo’n 6 ha, plaats te maken voor urban villa’s. In totaal zal in dit gebied plaats zijn voor om en bij de 115

woongelegenheden waarbij voldoende aandacht zal besteed worden aan het behoud van deze groene omgeving. Deze zone is tot op heden ook nog niet in ontwikkeling. Er waren wel plannen om project drie, zichtbaar rechts van de vijvers op het ontwerpplan, op te starten maar aangezien de interesse vanuit het publiek beperkt was heeft ING Real Estate de plannen stop gezet en is men momenteel aan het nadenken wat de toekomstmogelijkheden zijn (Trekels en Coigné, 2007; De Zaat, 2007). Het voorlaatste BPA die werd opgemaakt is die met nummer 31 en bestaat uit de oostzijde van het grote middenblok dat aansluiting heeft aan de zone van openbaar nut. Ook in dit gebied werden een aantal projecten gepland door ING Real Estate. Naast projecten 2, 5, 8 en 10 zoals weergegeven op het ontwerpplan en hieronder iets gedetailleerder besproken, heeft de NV Nieuw Temse ook een deel van de beschikbare gronden verkocht aan Bostoen. Op het ontwerpplan zijn deze gronden aangeduid doormiddel van P4 maar deze gronden worden dus in tegenstelling tot alle andere niet door de NV Nieuw Temse ontwikkeld (Trekels en Coigné, 2007). 

Project 2 was het tweede project dat werd aangevat in fase 1 van het bouwproces en is dus momenteel ook zo goed als afgewerkt. Net zoals bij de luxueuzere appartementen van project 1 hebben de eerste inwoners zelfs al hun intrek genomen in deze appartementen. De appartementen van project 2 concentreren zich voornamelijk op de middenklasse die toch nog voldoende ruimte en kwalitatieve afwerking wensen maar tevreden zijn met een zicht op de Schelde vanuit de tweede lijn. Project 2 was uitermate populair en is dan ook helemaal verkocht op 8 parkeerplaatsen na.



Project 5 dat ook in fase 1 van het bouwproces is opgetrokken is momenteel ook zo goed als afgewerkt. Het verschil met project 2 is dat dit project iets minder kwalitatief is afgewerkt. Het richt zich meer op de “door de weekse” middenklasse en dit karakteriseert zich in iets kleinere appartementen met een meer gestandaardiseerde afwerking. Dit project is voor 97% verkocht en is net opgeleverd.



Project 8 maakt deel uit van de tweede fase van het bouwproces net zoals 6 en 7 die langs de Schelde lagen. Hoewel deze werf pas zal worden opgestart in april, is er momenteel nog maar één retailruimte en één appartement beschikbaar. Tot nu toe werd dus grotendeels op plan gekocht. Volgens ING real estate kan dit in de toekomst misschien wel wijzigen en zal men meer op basis van het project zelf moeten gaan verkopen;



Project 10 tenslotte is het volgende project dat zal starten en is meteen ook het eerste project dat niet langer in de tweede lijn ligt maar meer naar binnen toe. Dit zal

natuurlijk invloed hebben op de prijs. Na project 8 zal dus met project 10 worden gestart. Na project 10 zal dan afhankelijk van de evolutie in project 7 gestart worden met project 9. Het laatste BPA is die met nr. 32 en omvat de binnenpot. Deze gronden zijn verkocht aan Bostoen en zijn vervolgens allemaal opgedeeld in afzonderlijke percelen. Het is dus niet mogelijk om als particulier te kiezen hoe je wil bouwen. In samenspraak met Bostoen kies je een typewoning die op het vlak van indeling wel nog kan verschillen naargelang de wensen van de klant. Binnen het terrein van BPA nr.32 zijn nog geen ontwikkelingen maar Bostoen is wel al begonnen met het oprichten van enkele typewoningen, waarvan hieronder enkele foto’s, in het stuk van BPA nr.31 wat op bovenstaand ontwerpplan was ingekleurd als project 4. Wat de vooruitgang betreft kunnen we zeggen dat een groot aantal van deze woningen al opgeleverd zijn en dat men stilaan kan starten met de ontwikkeling in het gebied van BPA nr.32 (Trekels en Coigné, 2007; Bostoen, 2007). Figuur 8: Typewoningen Bostoen

Bron: Eigen Foto’s

Onlosmakelijk verbonden met de Zaat is ook de recreatieve component. Omwille van de goede ligging langs de Schelde biedt deze ligging heel wat recreatieve aangelegenheden. De aangelegde wandel- en fietspromenade op De Zaat zullen in de toekomst doorgetrokken kunnen worden langs de Wilfordkaai omwille van de herlocalisatie van de Belgomine vestiging (De Ryck, 2007). Voor verdere details hieromtrent verwijs ik u door naar de desbetreffende delen en naar de casestudy omtrent de Wilfordkaai aan het einde van deze paper. Naast deze promenade heeft de herlocalisatie van Belgomine ook gezorgd voor de verhuis van de Temse watersportclub naar de terreinen van De Zaat. Doordat de yachthaven van de watersportclub voor de residentiële ontwikkelingen van De Zaat komt te liggen biedt dit een uitzonderlijke recreatieve meerwaarde. Tot slot wordt er binnen de residentiële sectie van De Zaat ook voldoende ruimte geboden voor recreatieve ontwikkeling. Zo zal het

centrale park en het plein plaats bieden voor een rustige wandeling of een gezellig terrasje met zicht op de Schelde (De Zaat, 2007).

KMO EN INDUSTRIEGEBIED Temse heeft, op industrieel gebied, van 1829 tot 1996 kunnen meegenieten van de industriële revolutie en de gelijklopende opmars van het maritieme vervoer. Als bouwer van o.a. ferryschepen zoals de Prins Albert en de Prins Filip voor de overtochten OostendeDover, heeft Boelwerf lange tijd grote naambekendheid genoten binnen de branche van scheepsbouw in West-Europa. Er hebben op de ganse Boelwerf tot 3500 mensen gewerkt op de site. Boelwerf was in de regio Temse-Sint-Niklaas dan ook van enorm economisch en sociaal belang. (De Ryck, 2006) De ganse site was gelegen vlak naast het dorpscentrum van Temse en besloeg in 1996 een totale oppervlakte van 87 hectaren. Wie Temse zei, zei Boelwerf en wie Boelwerf zei, zei Temse. In 1992 sloeg het noodlot de éérste maal toe en ging Boelwerf failliet, zoals reeds eerder aangehaald. Met dit faillissement steeg de werkloosheid in de gemeente in één klap van 640 naar 1300, wat enorme gevolgen had voor de gemeente Temse, die maar een dikke 20 000 inwoners telde. Aangezien de ganse site ingekleurd was als industriegebied, ontstond er een grote incentive om het ganse gebied te behouden als industriezone, hopende op het behoud van arbeidsplaatsen, maar dit bleek technisch niet haalbaar. Daarom heeft men besloten om na de verkoop aan de nv Nieuw Temse , zoals reeds eerder gezegd, een stuk te behouden als industriegebied, namelijk het stuk dat het verste verwijderd ligt van de dorpskern, en het andere stuk in te kleuren als woongebied en gebied van openbaar nut. Tussen het woongebied en het industriegebied is er een buffer voorzien voor kleinere KMO’s en kantoren voor dienstverlenende bedrijven. (Verbeke, 2007; Trekels en Coigné, 2007; De Witte, 2004)

Figuur 9: Overzicht Industriezone en KMO zone

Nieuwe watersportclub

Bron: Eigen samenstelling uit: Verbeke, 2007; De Ryck, 2006; De Ryck, 2007; Temmerman, 2007; ING Real Estate, 2007

Dorpskern Temse

WONEN

KMO

INDUSTRIE

Cordeel

Het voordeel van dit industriegebied is dat er geen aanpassingen moesten gebeuren aan de hand van BPA’s, omdat de site al was ingekleurd als industriezone. Een aantal bedrijven heeft zich reeds gevestigd in de industriezone. Er zijn wel een aantal beperkingen door de gemeente geformuleerd aan dewelke de bedrijven die zich op De Zaat willen vestigen, moeten voldoen. Zo moeten ze binnen strenge geluidslimieten blijven en dergelijke meer, omdat ze nog altijd dicht gelegen zijn bij de dorpskern. (Verbeke, 2007; De Bruyn, 2007) Het grootste probleem van het industriegebied is echter dat de ontsluitingswegen hoe dan ook door woongebied moeten. Ofwel moet men de site verlaten via het dorpscentrum van Temse, ofwel moet men via de nabijgelegen woonzones met de vrachtwagens. Maar omdat er tijdens de periode van de Boelwerf nooit echt opmerkelijke problemen zijn gesignaleerd, hoopt het gemeentebestuur terug op de goodwill van de inwoners. (Verbeke, 2007) Het grootste bedrijf dat zich op de site zal vestigen, is de bouwonderneming Cordeel, die momenteel hoofdaannemer is van de Zaat, zoals is aangehaald bij het deel actoren. Cordeel zal zich aan het oude droogdok vestigen, zoals op bovenstaand foto duidelijk te zien is. De oppervlakte die Cordeel voor zijn rekening neemt is +/- 20 hectare groot. (De Witte, 2007)

Verder was het een bewuste keuze om een buffer van kleine KMO’s en dienstverlenende bedrijven tussen de residentiële zone en de industriezone in te voeren. (Verbeke, 2007) De totale oppervlakte die voorzien is voor industrie bedraagt 43,3 hectares en voor KMO’s bedraagt dit: 6,4 hectares. Natuurlijk zijn deze niet volledig bebouwbaar, omdat de aanleg van straten en beplantingen in deze +/- 50 hectaren zit inbegrepen. (De Witte, 2004; De Bruyn, 2007) Niet enkel de kant ten westen van de dorpskern (De Zaat) ondergaat een industriële revolutie in de letterlijke zin van het woord, ook de Oostenkant ondergaat een ware gedaanteverwisseling, maar dit wordt verder besproken in het volgende deel met betrekking tot de Tweede Scheldebrug.

B. TWEEDE SCHELDEBRUG UITLEG NIEUWE BRUG De ontwikkeling van de 2 projecten, de Zaat en de aanleg van de 2de Scheldebrug, zijn zeer nauw verbonden. Dit tweede project zal het aanzien van Temse sterk veranderen. Zoals reeds aangehaald kan de huidige 365 m lange brug de mobiliteitsgroei niet meer aan. In de spits staan er lange files rond deze bottle-neck. Op 3 mei 2005 werd door minister Kris Peeters beslist dat er een nieuwe brug met twee rijvakken en een dubbelrichtings- fietspad zal gebouwd worden. Het volledige project moet definitief klaar zijn tegen 2009. De nieuwe brug – met een opengaand deel voor de doorvaart van schepen – komt langs de kant van het centrum van Temse te liggen. Figuur 10 : De koninklijke temse watersport vereniging moet verhuizen.

Bron : Eigen foto

Dit project heeft verregaande gevolgen voor de kaai van Temse. Belgomine, een groothandel in

bouwmaterialen,

zal

worden

geherlokaliseerd

verder

stroomafwaarts.

(Website

gemeentebestuur Temse, 2007 b) Door de verhuis van Belgomine, weg van het centrum, zullen ook hier grote infrastructuurwerken aangevat worden. Om dit te kunnen realiseren werd de koninklijke temse watersport vereniging (KTWV) onteigend. (Verbeke, 2007) Het ontwerp van Ney & Partners heeft de opdracht voor de brug toegewezen gekregen. Dit project is dus meer dan een brugproject, maar houdt ook de heraanleg van de kaaien in het centrum van en de verhuis van de KTWV/Belgomine in.

Figuur 11 : Winnend ontwerp tweede Scheldebrug Temse

Bron : Ney en Partners, 2007

HERLOCALISATIE BELGOMINE EN KONINKLIJKE VERENIGING TEMSE WATERSPORTEN Door de aanleg van een tweede scheldebrug naast de oorspronkelijke Scheldebrug onstaat er een probleem langs de kant van Temse. Daar ligt momenteel nog het havenbedrijf Van Riet-Belgomine dat reeds vanaf de jaren twintig van vorige eeuw aan de Wilfordkaai in Temse gelegen is en zich in Temse toespitst op de zandindustrie. Deze onderneming werd al gedurende vele jaren bekritiseerd door omwonenden omwille van de overlast. De localisatie van een dergelijke firma waar voortdurend zand en grind wordt aangevoerd per boot en vervolgens op de kaaien wordt opgeslagen om dan met zware vrachtwagens doorheen de dorpskern te worden afgevoerd, veroorzaakt wel overlast waardoor dergelijke firma’s meestal in een industriezone gelegen zijn (Groen Temse, 2005). Zo heeft de verlenging van de milieuvergunning onlangs nog voor heel wat commotie gezorgd in het gemeentebestuur. Deze zou voor 20 jaar verlengt worden maar dit was niet naar de zin van oppositiepartijen en buurtbewoners. Hun standpunt was dat: “een dergelijke onderneming als Belgomine niet

thuishoorde in een dorpskern, maar wel op een industrieterrein omwille van het stof, het lawaai, het vrachtverkeer en het ontsieren van de woonomgeving” (Nobels, 2003). De Bestendige Deputatie van de Provincieraad heeft dan uiteindelijk in september 2003 de vergunning gedeeltelijk toegekend. Het bedrijf kreeg een beperkende vergunning voor 10 jaar en moest daarnaast aan een aantal exploitatievoorwaarden voldoen (Nobels, 2003). Figuur 12: huidige locatie Belgomine

Bron: Eigen foto’s

Door de aanleg van de nieuwe Scheldebrug moest Belgomine echter op deze plaats verdwijnen en zou het bedrijf onteigend worden. De beste oplossing naar onze mening zou zijn dat Belgomine een nieuwe plaats zou krijgen binnen het industrieterrein van De Zaat waar het dan ook de mogelijkheid zou hebben om uit te breiden aangezien het die mogelijkheid niet had op de huidige plaats waar het gekneld zat tussen Scheldebrug en dorpskern. Uit de plannen blijkt echter dat Belgomine een nieuwe locatie zal krijgen meer stroomafwaarts de schelde en dus niet in het industrieterrein (De Seranno, 2006). Een nieuwe locatie in het industrieterrein was immers niet meer mogelijk aangezien de firma Cordeel, die het gebied van De Zaat mee ontwikkeld, reeds alle gronden die aan het dok en de Schelde liggen voor zichzelf had voorbehouden (Verbeke, 2007). Dit kon u reeds goed zien wanneer u de rood geel gearceerde gebieden bekijkt op het kaartje in het deel omtrent industrie en KMO. Aangezien Belgomine een loskaai nodig had moest er een andere oplossing gezocht worden. Een alternatieve oplossing was het nog voorziene industrieterrein aan de andere zijde van de oude Scheldebrug, naast de Temse watersportclub. Hierdoor zal echter wel een nieuwe kaaimuur moeten worden aangelegd en zal tevens de bestaande jachthaven moeten geherlocaliseerd worden. Het werd dus een driedelig project bestaande uit een nieuwe brug, en twee herlocalisaties van ondermeer de firma Belgomine en de watersportclub (De Seranno, 2006).

FIGUUR 13: 3-DELIG PROJECT

Bron: Eigen foto’s

De nieuwe loskaai die moet worden aangelegd voor de firma Belgomine bestaat uit een kaaiplateau van 120 meter lang en 48 meter breed. De kaaimuur wordt deels uitgebouwd in de Schelde en zal een investering vereisen van om en bij de 5,6 miljoen euro. Voor de verwezenlijking van deze loskade wordt beroep gedaan op de financiële steun van het Vlaamse Gewest met een financiële participatie van 20% door de onderneming zelf. Hoewel het bedrijf door deze herlocalisatie al iets verder uit de dorpskern ligt, was er nog steeds een belangrijk ontsluitingsprobleem. Zo moeten de vrachthavens nog altijd via de Wilfordkaai en door de dorpskern om de N16 te bereiken. Aangezien het gemeentebestuur zich niet kon vinden in deze problematische ontsluiting, werden er plannen ontwikkeld om het bedrijf via een andere weg te ontsluiten. Verscheidene scenario’s werden opgesteld en uiteindelijk werd gekozen voor een ongelijkvloerse ontsluiting van Belgomine die zal lopen vanaf de kaai tot het Stationsplein en zal voorzien in een brug over de Kasteelstraat (Vlaams Parlement, 16 juni 2006). Voor een gedetailleerde schets kan terug geblikt worden naar het deeltje omtrent industrie en KMO in punt A. Door deze nieuwe ontsluitingsweg wordt optimaal tegemoet gekomen aan de leefbaarheid van de dorpskern en de wensen van de onderneming zelf. De aanleg van deze nieuwe ontsluitingsweg gaat echter wel gepaard met een onteigeningsplan voor de voormalige gebouwen van de pottenbakkerij. Wat de kosten betreft wordt een investering voorzien van 1,91 miljoen euro voor de aanleg van deze nieuwe ontsluitingsweg en fietstunnel aangevuld met de onteigeningskosten en slopingskosten van de voormalige pottenbakkerij die momenteel nog niet geraamd zijn. De kosten van deze ontsluitingsweg vallen ten laste van het Agentschap Waterwegen en Zeekanaal NV (Vlaams Parlement, 16 juni 2006; Verbeke, 2007; De Seranno, 2006; Temmerman, 2007; Op De Beeck, 2006).

Zoals hierboven reeds gemeld, had de gedwongen herlocalisatie van de onderneming Belgomine ook drastische gevolgen voor de Temse Watersportclub. Door aanleg van de loskade voor de schepen die ondermeer het zand aanbrengen voor de firma Belgomine, verloor de watersportclub een groot deel van zijn aanlegsteigers en was een nieuwe stek Figuur 14: nieuw gebouw watersportclub

voor

de

watersportclub

primordiaal.

In

tegenstelling tot de firma Belgomine was een herlocalisatie

van

de

watersportclub

wel

mogelijk op de terreinen van de voormalige Boelwerf (De Standaard, 2006). Voor de ontwikkelaars van “De Zaat” was dit immers een

meerwaarde

aangezien

de

Watersportclub, die zijn nieuwe stek heeft gekregen in de KMO zone, een meerwaarde Bron: Eigen foto

zou bieden voor de woonzone. Zo komen de

Bron: Eigen Foto

nieuwe aanlegpontons voor de woonzone van “De Zaat” te liggen, wat natuurlijk een recreatieve meerwaarde biedt (Trekels en Coigné, 2007). Aangezien deze herlocalisatie voor de de watersportclub een aanzienlijke investering zou zijn, kunnen we toch opmerken dat zij voldoende steun hebben gekregen van gemeentebestuur en andere betrokken instanties. Zo zullen de kosten voor de gloednieuwe aanmeerpontons en de toegangsbruggen gedragen worden door het Agentschap Waterwegen en Zeekanaal NV afdeling Zeeschelde en heeft de watersportclub voor zijn onteigening ook een ruime som ontvangen (Vlaams Parlement, 16 juni 2006). Aanvankelijk zouden de kosten voor de aankoop van het terrein, in de KMO zone van “De Zaat”, en de bouw van het nieuwe clubhuis met onderhoudshangar wel door de club zelf moeten gedragen worden. Naar verluidt zou de gemeente echter wel bereid zijn om de kost voor de aankoop van de grond op zich te nemen maar dit alles was echter wel confidentiële informatie aangezien dit nog besproken moet worden op de gemeenteraad (Verbeke, 2007). Figuur 15: aanleggen aanmeerpontons nieuwe jachthaven

Bron: Eigen foto’s

Onderstaande figuur geeft planmatige weer welke aanpassingen allemaal zullen gebeuren. Figuur 16: Overzicht Industriële site Belgomine oud en nieuw

Belgomine vroeger

Belgomine toekomst

Scheldebrug

Nieuwe ontsluiting

Bron: Eigen samenstelling uit: eigen foto; Temmerman, 2007; Verbeke, 2007; Op De Beeck, 2006

C. ECONOMISCHE GEVOLGEN HEDENDAAGSE ECONOMISCHE ONTWIKKELING De éérste KMO’s en bedrijven hebben zich in 2004 gevestigd op De Zaat. Sindsdien zijn er stelselmatig bedrijven bijgekomen waardoor de teller nu al op 9 bedrijven staat en er een reeks nieuwe al volop in aanbouw zijn. Zoals het de bedoeling was in het masterplan, hebben er zich tot nu toe allerlei soorten bedrijven gevestigd, van industrieel verwerkingsbedrijven tot bedrijven uit de dienstensector. (Zie figuur 17). Volgende bedrijven hebben zich al gevestigd op de nieuwe site (De Ryck, 2006): •

De Smet Roeland – glaswerken – juni 2004;

•

Pivaco – fabriceren stalen buizen – mei 2004;

•

Bvba Weyns-Van De Maele – opslag en dsitributie van elektrische apparaten – maart 2005;

•

nv Meccor – opslag en distributie textiel – augustus 2005;

•

bvba Divisoft – kantoren – november 2005;

•

Mastervoice – vertaal- en communicatiebureau – mei 2004;

•

Bvba Sack – zelfbouwpakketen sanitair en verwarming – april 2004;

•

2IMPC – plaatser voorgefabriceerde betonelementen – maart 2006;

•

Hoskens – verhuisfirma – januari 2006.

Figuur 17: KMO zone - buffer

Bron: eigen samenstelling uit: eigen foto’s

In 2008 zal de bouwfirma Cordeel gespreid

verhuizen

van

hun

oude

gebouwen in de Eurolaan in Temse naar de nieuwe gebouwen op De Zaat. De

eerste vergunning is net afgeleverd. Verder is men momenteel ook bezig aan de afwerking van 6 andere industriële gebouwen die binnen afzienbare tijd operationeel zullen zijn. (De Bruyn, 2007). Volgend kaartje geeft weer welke percelen er nog vrij zijn. De roze vlakken geven aan welke percelen al bezet zijn. De gele vlakken geven aan welke nog vrij zijn. In de grafiek rechts staat weergegeven om hoeveel procenten het gaat. (GIS, 2007) Figuur 18: Verkochte oppervlakte KMO en industrie CORDEEL : +/- 45% VERKOCHT REST: 14,5% OPTIE REST : 5%

VRIJ REST: 35,5%

Bron : Eigen samenstelling uit : De Bruyn, 2007 ; GIS, 2007

FINANCIERING EN INVESTERINGEN De Zaat is volledig gerealiseerd met privé-kapitaal. Velen denken dat De Zaat een voorbeeld is van een PPS, maar dit is niet het geval. Op geen enkele manier is er een subsidie uitgekeerd om de site op deze manier te ontwikkelen. De énige twee partijen die geld van de overheid hebben ontvangen zijn de botenclub en Belgomine, maar dit was te wijten aan het feit dat ze beide moesten onteigend worden. (Trekels en Coigné, 2007) De financiers van De Zaat/NV Nieuw Temse zijn al aan bod gekomen in het deeltje actoren en deze worden dan ook niet verder besproken. Het bedrag dat de NV Nieuw Temse heeft betaald voor de 85 hectares (87 hectares – 2 hectares van het administratief centrum) is 750 miljoen BEF. In dit bedrag zat de prijs al inbegrepen voor een uit te voeren sanering, dewelke door de curatoren moest uitgevoerd worden volgens de wet. (Sonck, 2000; Verbeke, 2007; De Ryck, 2006) Indien we dit puur economisch bekijken, heeft de nv Nieuw Temse maar 882 BEF2 betaald per m², waar de volledige prijs van de sanering al inbegrepen was. Er kan dus zonder aarzelen gezegd worden dat de financiers van het project hier een “koopje” van formaat 2

85 hectares = 850 000 m² => 750 000 000 BEF : 850 000 m² = 882 BEF/m². (Hierbij wordt wel abstractie gemaakt van inflatie en andere beïnvloedende factoren.)

hebben kunnen afsluiten, als er rekening wordt gehouden met de ontwikkelingen die zich nu afspelen op de site. Het exact geïnvesteerde bedrag wordt momenteel nog behandeld als confidentiële informatie en is tot op heden niet beschikbaar voor publieke doeleinden. Wel zou het grosso modo gaan om een investering van +/- 190 miljoen EUR, enkel voor het residentiële gedeelte. (De Witte, 2004)

WERKGELEGENHEID Dat het gemeentebestuur van Temse veel verwacht van de economische ontwikkelingen op De Zaat is vanzelfsprekend. Ze hoopt dan ook dat de werkgelegenheid die gecreëerd zal worden op De Zaat, een stuk de wonde zal dichten die Temse nog altijd een stuk met zich meedraagt sinds het faillissement van de Boelwerf. Verder hoopt men er ook op dat een aantal personen die op de residentiële kant van De Zaat wonen, werk zullen vinden in de nabijgelegen nieuwe bedrijven. (Verbeke, 2007) Door het faillissement van de Boelwerf steeg de teller van het aantal werklozen in de gemeente in 1996 in één klap van +/- 600 naar +/- 1300. Momenteel is dit getal terug gezakt naar 600 à 700. Schattingen hebben echter uitgewezen dat in de toekomst er ongeveer 1000 tot 1100 werkkrachten een job zullen hebben de De Zaat, wat toch wel een opmerkelijk hoog aantal is in deze tijden van besparingen op arbeidskosten. (De Standaard, 2002a)

AFGELEIDE ECONOMISCHE EFFECTEN Een aantal belangrijke economische effecten of gevolgen van het project, zijn de verschillende handelszaken (geen KMO’s of industrie) die binnen afzienbare tijd hun intrek zullen nemen op De Zaat, zoals twee horecagelegenheden, een kleine supermarkt (City Delhaize) en nog een aantal kleinere handelszaken. Het gemeentebestuur van Temse had vooraf wel vastgelegd dat er maar een beperkt aantal retail units voorzien mochten worden op de residentiële zijde, omdat er bij het gemeentebestuur de angst bestond dat anders het gezellige dorpscentrum mogelijk zou leeglopen, wat natuurlijk ook de bedoeling niet kon zijn. Maar omdat er toch ongeveer 950 wooneenheden worden gecreëerd, is een bijkomende supermarkt en twee tavernes aan de fiets-en wandeldijk wel te verantwoorden. (Verbeke, 2007; Trekels en Coigné, 2007)

Voor het overige zijn er quasi in elk appartementsgebouw 1 of twee ruimtes voorzien op de benedenverdieping voor o.a. vrije beroepen en dergelijke. Zo heeft de notaris die De Zaat afhandelt, al met zijn kantoor zijn intrek genomen in één van de appartementsgebouwen en is een ingenieursbureau nu bezig met hun kantoor in orde te brengen. (Trekels en Coigné, 2007) De voorgaande ontwikkelingen (het ingenieursbureau niet meegerekend) kunnen bekeken worden als een afgeleide vraag van het project. Er kan namelijk gesteld worden dat indien het aantal inwoners niet zou stijgen, of indien de site niet geherwaardeerd zou worden, een supermarkt en horecazaken nooit zouden starten op de plaats waar ze nu voorzien zijn. Deze handel/horeca kan dus aanzien worden als een afgeleid economisch effect veroorzaakt door een verwachte stijging van consumptie. Verder wordt ook verwacht dat het gemiddelde inkomen van de inwoners van Temse zal stijgen (cijfers bestaan hiervan nog niet) en tegelijkertijd gaat men ervan uit dat het aantal inwoners zal stijgen naar een kleine 30 000 (zoals reeds eerder aangehaald), wat automatisch een pluspunt is voor de gemeentelijke begroting. (De Ryck, 2007; Verbeke, 2007)

D. RUIMTELIJKE GEVOLGEN LOCATIE Het hele ontwikkelingsproject zal een invloed hebben op de dorpskern van de gemeente Temse. De vervallen Boelwerfsite werd na 10 jaar inactiviteit aanzien als een stadskanker die de Temsenaren bleef herinneren aan het, voor zeer veel families, pijnlijke faillissement van hun toenmalige werkgever. De eerste werken, na de afbraak van de overgebleven gebouwen, werden uitgevoerd aan de dijk. Deze dijk werd volledig heraangelegd, verhoogd volgens Sigma hoogte 3 en voorzien van een fietspad. Via dit fiets- en wandel pad kunnen fietsers en wandelaars van Temse naar Tielrode. Vroeger was dit onmogelijk en moest er een hele omweg afgelegd worden langs ongezellige wegen. (De Ryck, 2007) Figuur 19 : De heraanleg van de dijk was prioritair Figuur 20 : De vervallen Boelwerf was een echte stadskanker

Bron : Eigen foto

Bron : Groen Temse, 2007

RELATIE MET DE OMGEVING



Ontsluiting via de weg

De Zaat zal kunnen beschikken over 4 ontsluitingswegen. De 3 bestaande zijn : via de markt, via Cauwerburg, via huis ten halven (rechtover het Waesmeer). Later zal een 4de ontsluiting 3

Het Sigmaplan is de Vlaamse tegenhanger van de Nederlandse deltawerken. Aangezien sommige gebieden langs de Zeeschelde zeer gevoelig zijn voor overstromingen, is het bedoeling van het plan om de frequentie en de omvang van deze overstromingen te beperken. (Wikipedia, 2007 c)

aangelegd worden op de hoek Cauwerburg – Leie. Er is nog een bestaande weg aan de Oeverstraat, deze zal heraangelegd worden zodat deze enkel beschikbaar is voor fietsers en voetgangers. Zie figuur 21. Figuur 21 : ontsluiting van de site

Bron : Eigen creatie op basis van www.map24.com



Ontsluiting via spoor

Temse heeft een station, geschikt voor personenvervoer. Er is geen rechtstreekse verbinding tussen de Zaat en het spoorwegnet.



Wonen aan het water, zicht op het groen

Het hele idee achter de reconversie is geïnspireerd op ‘wonen aan het water’. De eerstelijns woongelegenheden worden in de rug gesteund door de kernbebouwing en hebben langs de voorkant zicht op de Schelde. De tweede lijn is zo gebouwd dat ze gedeeltelijk zicht heeft op de rivier. De woonlobben hebben geen direct zicht op het water, maar de wegen zijn zo aangelegd, met zichtassen en perspectieven, dat er een ruimtelijke link met de stroom is. (De Mayer, Quackelbeen & Vermeiren, 2002) De intentie is ook van ‘wonen met zicht op het groen’ te creëren. De tweede lijn en achterliggende woonlobben hebben minder directe invloed van de Schelde en worden daarom aangelegd in het groen. Het centrale park en de wegenbeplanting werden

aangepland voor de bouw van de woningen om zo de bomen al te laten groeien (Trekels en Coigné, 2007) Aan de noordzijde van De Zaat werden enkele urban villa’s gebouwd aan de vijver ‘Den Esch’. Aan de overzijde van de Schelde is het aaneengesloten stiltegebied langsheen de Oude Schelde gelegen, met waardevolle poldergebieden. (NV Nieuw Temse, 2006)

De

eerste

lijn

heeft

uitgebreid

zicht

op

de

bijna

onbebouwde

groene

rechterscheldeoever (Gemeente Bornem).

VER-NABIJ Zoals reeds eerder aangehaald kan Temse profiteren van een centrale ligging in de Vlaamse Ruit4. De Zaat is daarom de ideale locatie voor nieuwe inwoners die rustig willen wonen, maar toch bij alles dicht bij willen zijn. Pendelen naar Brussel, Antwerpen of Gent kan op minder dan uur.

RUIMTELIJK BELEID – POLITIEK Politiek is er in Temse de intentie om te evolueren naar een bevolking van 30 000 inwoners. Via de ontwikkeling van de Boelwerf tot woonzone wil men de inwoners de Schelde terug laten ontdekken. Daarom was een aangenaam fiets en wandelpad van prioritair belang. Het beleid met betrekking tot industrie is zeer duidelijk. Men wil enkel bedrijven aantrekken die niet te veel trafiek veroorzaken. Zo wil men voorkomen dat de centrumstraten in de toekomst zwaar verkeer zullen moeten slikken. De bedrijvenzone heeft immers enkel ontsluitingen via centrum. (De Ryck, 2007) Verder is er nog de intentie van inwoners die wonen op residentieel gedeelte van De Zaat werk te laten vinden in de KMO en bedrijvenzone. Via de creatie van 1000 jobs op de KMO en industriezone de Zaat hoopt men dit te bewerkstelligen. Als men in dit opzet slaagt kan onnodige trafiek vermeden worden. De KMO en industriezone zou ook kunnen profiteren van de ligging aan het water. Men heeft onderzocht of men bedrijven kon aan te trekken die vervoer via binnenschepen nodig 4

De Vlaamse Ruit behelst de Vlaamse metropool bestaande uit de grootstedelijke gebieden van Brussel, Antwerpen en Gent. Het gebied wordt ook wel Vlaamse diamant of Vlaamse driehoek genoemd. Het gebied bestaat uit het metropolitane gebied tussen Brussel, Antwerpen en Gent. Het gebied is een van de dichtstbevolkte gebieden ter wereld met ca. 830 inw./km2. (Wikipedia, 2007 c)

hadden. De conclusie was dat men deze bedrijven niet kon aantrekken, aangezien de Scheldebrug dan te veel zou moeten openen en sluiten. Dit zou enorme verkeersproblemen veroorzaken op de N16. Per boot zou de verkeersas 15 minuten buiten dienst zijn. (De Mayer, Quackelbeen & Vermeiren, 2007) Cordeel NV heeft wel plannen om het vroegere droogdok te gebruiken om granulaten aan te voeren per binnenschip. (Temmerman, 2007).

E. SOCIALE EFFECTEN IN DE OMGEVING Zonder hier al te ver over uit te wijden, willen we toch even aandacht besteden aan de diverse sociale effecten die het gevolg zijn van deze vernieuwingsprojecten, met name De Zaat en het project tweede scheldebrug. Volgende puntgewijze opsomming geeft u een beperkte aanblik van deze sociale gevolgen (Verbeke, 2007; De Ryck, 2007):



Een eerste sociaal effect bestaat erin dat Temse door de ontwikkelingen op de voormalige Boelterreinen een einde heeft gemaakt aan de langdurige leegstand. Dergelijke langdurige leegstand zo dicht bij de dorpskern wordt in het jargon vaak aanzien als een stadkanker hoewel Temse geen stad is (Trekels en Coigné, 2007). De leegstand had als gevolg dat er tal van duistere zaken gebeurden die negatief waren voor de aanblik van de gemeente. Dit project geeft een nieuwe aanblik aan deze Scheldegemeente.



Een tweede belangrijk sociaal effect waar de gemeente voornamelijk toezicht op wil houden is het feit dat Temse niet uit elkaar mag vallen in twee aparte delen. Daarom ook dat de gemeente niet echt blij was met de keuze van de overkoepelende naam van de ontwikkelaars namelijk “Nieuw Temse”. Op het vlak van winkelgebeuren heeft de gemeente dan ook duidelijk gesteld dat deze ontwikkeling op De Zaat beperkt moest blijven waardoor de nieuwe inwoners hiervoor nog voornamelijk naar het oude centrum zouden moeten. Dit alles werd ondernomen om de interactie tussen de twee gebieden optimaal te houden en een leegloop van het oude centrum te vermijden. Hoewel de gemeente ook graag had willen zien dat er in de woonzone van “De Zaat” ook plaats zou zijn voor sociale woningen, is dit niet gebeurd. De ontwikkelaar had vanaf het begin echter gezegd dat hij alleen tot de investering zou overgaan indien hij niet gedwongen zou worden om in sociale woningen te voorzien. Aangezien Temse toch ook wel heel wat migranten huisvest, die niet altijd over voldoende financiële draagkracht beschikken om zich in deze zone te vestigen, vond de gemeente het toch van groot belang dat ook deze mensen contact hadden met deze nieuwe woonzone. Dit was, naast het feit van een tekort aan plaats in het oude gemeentehuis, een reden om het Administratief Centrum aan de rand van dit nieuwe ontwikkelingsgebied te vestigen;



Hoewel er momenteel geen exacte cijfers beschikbaar zijn, kunnen we besluiten dat het bevolkingsaantal van Temse de komende jaren zal stijgen. Zo voorziet “De Zaat” in ongeveer 970 woongelegenheden. Wanneer we dit aantal vermenigvuldigen met factor 2,5 als gemiddeld gezin, komen we op 2425 extra inwoners voor Temse. Dit is

een aantal vergelijkbaar met een nieuw dorp. Natuurlijk zal deze surplus gespreid zijn over een termijn van om en bij 12 tot 15 jaar. Momenteel wonen er al om en bij de 100 mensen in de woonzone van “De Zaat”. Ook het gemiddelde inkomen van Temse zal in de komende jaren stijgen aangezien de woonzone van “De Zaat” toch voornamelijk voorziet in kwalitatief wonen voor de gemiddelde inkomensgezinnen en een hogere inkomensklasse. 

Een derde sociaal effect is dat de KMO en industriezone zal zorgen voor een stijging van de werkgelegenheid in Temse. Volgens berekeningen van ING real estate zou “De Zaat” ongeveer 1000 banen kunnen bieden.

F. ECOLOGISCHE GEVOLGEN Aangezien het terrein van “De Zaat” gelegen is in een omgeving die gekenmerkt wordt door ongerepte natuur, is het van belang ook even de ecologische zijde te bekijken. De Zaat is omgeven door verscheidene natuurgebieden met een hoge ecologische waarden zoals ondermeer de potpolders in Tielrode, het uitgestrekte natuurgebied in Bornem aan de overkant van de Schelde en het Schousselbroek in Temse zelf zijn maar enkele voorbeelden (De Ryck, 2002). Zoals u kan verwachten waren de gronden van de Boelwerf op sommige plaatsen sterk vervuild. Na 165 jaar van scheepswerfactiviteiten is er heel wat olie en andere stoffen in de bodem gedrongen waardoor het noodzakelijk was om deze alvorens verkoop te saneren. Aangezien de plicht tot saneren nog altijd bij de verkoper ligt, waren het in dit geval de curatoren van de Boelwerf die financiële middelen moesten voorzien voor de sanering. Eerst en vooral zou de volledige sanering voor de verkoop moeten gebeuren (Verbeke, 2007). Op 21 juni 2000 heeft de toenmalige Vlaamse minister van leefmilieu en landbouw Vera Dua echter een akkoord bereikt met de curatoren van de Boelwerf betreffende de sanering van de gronden. Hierbij gaf minister Dua aan de curatoren de mogelijkheid om reeds gronden te verkopen alvorens de sanering volledig is uitgevoerd. Naast deze maatregel werd gesteld dat de curatoren een bedrag van 80 miljoen BEF moesten voorzien om de saneringen uit te voeren. Wanneer de saneringskost uiteindelijk meer zou bedragen, zal in dit bijkomende bedrag voorzien worden door de Vlaamse afvalstoffenmaatschappij OVAM. Minister Dua geeft aan de curatoren zelfs de mogelijkheid om de saneringsverplichtingen over te laten aan de koper wanneer deze bereid is de saneringsverplichtingen over te nemen. Wanneer één van

de

partijen

zijn

saneringsverplichtingen

niet

nakomt

kan

de

Vlaamse

afvalstoffenmaatschappij de sanering afdwingen en kan men bovendien de financieel benodigde middelen afdwingen van de nalatige betrokkene (Vlaams Parlement, 2000). Uit tal van gesprekken blijkt echter dat de sanering van de Boelwerf op een merkwaardige manier is verlopen. Hoewel de gronden waar momenteel de woonzone zich situeert wel degelijk gesaneerd zijn, is de wijze waarop misschien niet helemaal zoals het hoort (Verbeke, 2007). Daar waar de geschatte kostprijs voor de gehele sanering ingeschat werd op 62 miljoen frank kon deze kost ook oplopen tot 420 miljoen Belgische frank omwille van de onvoorspelbaarheid van een dergelijke sanering (Sonck, S., 2000). Het exacte bedrag van de saneringen die momenteel al zijn uitgevoerd lijkt een goed beschermd geheim, maar

zeker is dat de sanering van de vroegere stort- en triageplaats, waar momenteel plaats is voor KMO, moeilijk in te schatten was en het geschatte saneringsbudget hiervoor overtroffen werd. Momenteel moet er nog steeds gesaneerd worden op de vroegere terreinen van de Boelwerf. Zo bevinden er zich nog veel sterk vervuilde gronden in het achterste stuk van het industrieterrein dat momenteel aangekocht is door Cordeel (Verbeke, 2007). Figuur 22: Meest vervuilde gebieden

STORT- EN TRIAGEPLAATS

VROEGERE SCHEEPSONTMANTELING

Bron: Eigen samenstelling uit Temmerman, 2007

De reden waarom er op die plaats nog veel vervuilende gronden zijn, kan men halen uit de geschiedenis. In de perioden waar de werf het financieel moeilijker had omwille van de economische terugval, heeft de werf ook aan scheepsontmanteling gedaan. Deze scheepsontmanteling die

momenteel voornamelijk in landen als Bangladesh en India

gebeurt, is een zeer vervuilende bezigheid die omwille van de huidige europese ecologische wetgeving niet meer winstgevend uit te voeren is in Europese landen. In de tijd van de Boelwerf was de ecologische wetgeving minder streng waardoor de scheepsontmanteling winstgevend was maar natuurlijk met alle gevolgen van dien voor de desbetreffende gronden (Verbeke, 2007).

G. EVALUATIE WAAR EN WELKE ECONOMISCHE ACTIVITEITEN? Vroeger, toen de boelwerf nog op de site gevestigd was, kan gezegd worden dat het vooral de zware industriële activiteiten waren die uitgevoerd werden op de Boelwerf. Vandaar ook dat er op sommige plaatsen op de site vervuilde gronden zijn teruggevonden, zoals aangehaald in het ecologische deel van de paper. Het gemeentebestuur heeft getracht om op de nieuw in te richten site geen zware industrie toe te laten, zodat er zich eerder weinig vervuilende en belastende industrie zich zou vestigen, samen met de kleine KMO’s en dienstverlenende bedrijven. Er kan gezegd worden dat (in de toekomst) een waaier van economische activiteiten zal plaatsvinden op de site, van een betonverwerkend bedrijf (Cordeel) tot een communicatie -en vertaalbureau (MasterVoice). (Verbeke, 2007; De Ryck, 2006)

WAAROM DAAR? Deze vraag kan vanuit een aantal perspectieven beantwoord worden: 

Eerst en vooral omdat het een unieke lap grond van 85 ha was in Vlaanderen die daarenboven volledig vrij was, wat uniek was in Vlaanderen;



Verder ook door de centrale ligging van Temse in de driehoek Antwerpen-BrusselGent. (Gent: 20 minuten met auto, Antwerpen 15 minuten en Brussel 35 minuten). Verder is er de directe aansluiting op de E17, de N16 (Sint-Niklaas – Mechelen) en snelle verbinding met de A12. Figuur 23 : Centrale ligging Temse

TEMSE

Bron: Eigen samenstelling uit: De Stoop, 2007



De nieuwe site is ingericht volgens de nieuwste architecturale trends voor de inrichting van industriezones en KMO zones, en er is ook overal groen voorzien en de bouwstijlen van de loodsen zijn up-to-date. Dit geeft een knappere aanblik, waardoor vele bedrijven zich hier willen vestigen.

Figuur 24: Up-to-date architectuur en groene omkadering

WELK STEDELIJK

Bron : Eigen samenstelling uit: Eigen foto’s KMO en industriezone BELEID?

Het faillissement van de Boelwerf was niet echt voorzien, dus er kan vanuit gegaan worden dat de Boelwerf nog altijd in Temse zou zijn, indien ze niet failliet zou zijn gegaan. De aanzet van dit project is er pas gekomen omdat de site in één stuk verkocht is aan de NV Nieuw Temse en er dus de nood bestond om een masterplan op de stellen voor de nieuw te ontwikkelen site. In 2005 is dan beslist door Minister Peeters om de Scheldebrug te ontdubbelen. Door deze samenloop van omstandigheden in de tijd, konden de beide projecten, die eigenlijk losstaand van elkaar worden afgewerkt, toch voor een stuk geïntegreerd worden. Een voorbeeld hiervan is de Koninklijke Temse Watersportclub die verhuist naar De Zaat.

Er kan dus gesteld worden dat er nooit van in het begin een “algemeen allesomvattend masterplan” voor de structurele aanpassingen binnen Temse is opgesteld, maar dat door de samenloop van omstandigheden er wel een soort van “economische synergieën” zijn ontstaan, waardoor Temse als middelgrote gemeente toch tekenen vertoond van een doordacht “stadontwikkelend/buurtontwikkelend” beleid.

H. CASE STUDY WILFORDKAAI

BESLUIT

BIBLIOGRAFIE Aertssen Aannemingsbedrijf, 20 februari 2002, Aertssen/Cordeel kopen Boelwerf, on-line beschikbaar op: http://www.aertssen.be/aannemingsbedrijf/Persberichten/Boelwerf%201829.cfml?idparam=3 Aertssen Aannemingsbedrijf, 20 februari 2007, Aertssen Aannemingsbedrijf in een notendop. On-line beschikbaar op : http://www.aertssen.be/aannemingsbedrijf/index.cfml Aertssen Kranen NV, 25 februari 2007, WIE ZIJN WIJ? . On-line beschikbaar op : http://www.aertssen.be/Kranen/wiezijnwij.cfml Aertssen Transport NV, 22 februari 2007, AERTSSEN TRANSPORT. On-line beschikbaar op : http://www.aertssen.be/transport/index.cfml Bertiau, W., 2007, Kantoren ex-Boelwerf worden De Zaat, De Tijd, 10 april 2004 Bostoen, 2007, Nieuw te bouwen woningen op oude scheepswerf, email van: XXXX Cordeel, 21 februari 2007, Wie is de groep Cordeel ?, On-line beschikbaar op : http://www.cordeel.be/main.html De Bruyn, E., 2007, Reeds verkochte oppervlakte, 9 maart 2007, e-mail van: [email protected] Commissie voor Economie, Landbouw, Werkgelegenheid en Toerisme, 8 juni 2000, Vraag van de heer De Cock aan minister Van Mechelen i.v.m. reconversie Boelwerf Temse, On-line beschikbaar op: jsp.vlaamsparlement.be/docs/handelingen_commissies/19992000/com181.pdf De Mayer, P., Quackelbeen, G. en Vermeiren, V., 2002, Ontwerp BPA’s Boelwerf Temse, Temse, Ontwerpbureau De Maeyer-Rombaut, versie 10 december 2002 De Ryck, L, 2002, Ik hou van Temse: Toeristische gids, Temse, Gemeentebestuur Temse

De Ryck, L., 2006, Opening aministratief centrum De Zaat, Temse, Gemeentebestuur Temse De Ryck, L., 2007, Masterplan Temse, gesprek met Burgemeester Luc De Ryck, 26 februari 2007, AC De Zaat De Seranno, L., 27 juli 2006, Ontdubbeling Scheldebrug op de N16 te Temse Bornem, online beschikbaar op: http://www.wenz.be/system/modules/zeekanaal/pages/searchResults.jsp De Standaard, 2002a, Zeven jaar na het faillissement, De Standaard, 21 februari 2002 De Standaard, 2002b, Scheepswerf gaat stukje voor stukje onder de slopershamer, De Standaard, 21 februari 2002 De Standaard, 2006, Watersportclub naar Boelwerf Temse, De Standaard, 26/4/2006 De Stoop, 7 maart 2007, Ligging Temse, on-line beschikbaar via: www.destoop.be/waar.htm De Witte, R., 2004, Eerste appartementen en KMO-kavels De Zaat in Temse verkocht Nieuw woon-werkgebied vergt investering van 190 miljoen euro, De Tijd, 19/06/2004 De Zaat, 25 februari 2007, Persdossier De Zaat, on-line beschikbaar op: http://www.dezaat.be/pers/Persdossier.pdf Temmerman, I., 2007, Beschrijvende technische nota brugproject, Gesprek met ambtenaar ruimtelijke ordening Inge Temmerman Temse, 26 februari 2007, gemeente Temse FOD economie, kmo, middenstand en energie algemene directie statistiek en economische informatie, 2006 a, Kerncijfers voor de gemeente Temse. FOD economie, kmo, middenstand en energie algemene directie statistiek en economische informatie, 2006 b, Kerncijfers voor het Vlaams Gewest. GIS, 5 maart 2007, Nog vrije oppervlakte KMO en Industrie, on-line beschikbaar op: http://geo-vlaanderen.agiv.be/geo-vlaanderen/bedrijventerreinen

Groen Temse, 24 oktober 2005, Belgomine - Interpellatie van maandag 24 oktober 2005, Online beschikbaar op: http://www.groentemse.be/ruimtelijk.htm http://jsp.vlaamsparlement.be/docs/bva/atomiseringen/ato2000-2001/nr8/dua/041.pdf ING Real Estate, 2007, Presentatie De Zaat, ING Real Estate, Brussel Ministerie van financiën Nederland, 10 maart 2007, Publiek private samenwerking. On-line beschikbaar op : http://www.minfin.nl/nl/onderwerpen,publiek-private-samenwerking Nobels, G., 2003, Werknemers mengen zich in de discussie, Het Nieuwsblad, 02/04/2003 NV Nieuw Temse, 2006, Infofolder : Nieuw leven ontkiemt aan de Schelde, Temse, NV Nieuw Temse, Op De Beeck, G., 2006, Ontdubbeling Scheldebrug, Gesprek met Ingenieur Guido Op De Beeck van Waterwegen en Zeekanaal, 18 april 2006, Afdeling Zeeschelde Antwerpen Sonck, S., 2000, Sanering Boelwerf gaat miljoenen kosten, De Tijd, 23/12/2000 Statistics Belgium, 22 februari 2007, Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie, On-line beschikbaar op : http://www.statbel.fgov.be/ Temmerman, I., 2007, Masterplan Temse, gesprek met Schepen Inge Temmerman, 26 februari 2007, Ac De Zaat Trekels, G. en Coigné, B., 2007, De Zaat, gesprek met Inge Trekels en Bert Coigné van ING Real Estate, 7 maart 2007, Cordeel Temse Van Overwalle, K., 2007, Boelwerf wordt woon- en industrieproject, De tijd, 20 december 2001 Verbeke, F., 2007, Masterplan Temse, gesprek met Schepen Freddy Verbeke, 2 maart 2007, AC De Zaat Vlaams Parlement, 1 december 2000, Vraag nr. 41 van 1 december 2000, on-line beschikbaar op: http://jsp.vlaamsparlement.be/docs/bva/atomiseringen/ato20002001/nr8/dua/041.pdf

Vlaams Parlement, 16 juni 2006, Vraag nr. 507 van 16 juni 2006, on-line beschikbaar op: http://jsp.vlaamsparlement.be/docs/schv/2005-2006/PEETERS/507 Website gemeentebestuur Temse, 2 maart 2007 a, Ligging van de gemeente Temse. On-line beschikbaar op : http://www.temse.be/ligging.html Website gemeentebestuur Temse, 5 maart 2007 b, Ontdubbeling Scheldebrug op de N16 te Temse/Bornem. On-line beschikbaar op : http://www.temse.be/nieuws_scheldebrug.html Wikipedia , 25 februari 2007a, Temse. On-line beschikbaar op : http://nl.wikipedia.org/wiki/Temse Wikipedia, 20 februari 2007b, Boelwerf. On-line beschikbaar op : http://nl.wikipedia.org/wiki/Boelwerf Wikipedia, 22 februari 2007c, Sigmaplan. On-line beschikbaar op : http://nl.wikipedia.org/wiki/Sigmaplan Wikipedia, 10 maart 2007d, De Vlaamse ruit. On-line beschikbaar op : http://nl.wikipedia.org/wiki/Vlaamse_Ruit