Bab Ii - Sonya

7

II. TINJAUAN PUSTAKA

A.

Penelitian Terdahulu (State Of The Art)

Ekowisata dapat dipahami sebagai perjalanan yang disengaja ke kawasankawasan alamiah untuk memahami budaya dan sejarah lingkungan tersebut sambil menjaga agar keutuhan kawasan tidak berubah dan menghasilkan peluang untuk pendapatan masyarakat sekitarnya sehingga mereka merasakan manfaat dari upaya pelestarian sumber daya alam (Astriani, 2008). Dalam pengembangan ekowisata perlu diadakannya studi kelayakan finansial yang bertujuan untuk menilai apakah investasi layak atau tidak serta bermanfaat atau tidak dikemudian hari. Penelitian studi kelayakan ekowisata telah banyak dilakukan. Adapun rangkuman mengenai penelitian terdahulu dapat dilihat pada Tabel 1. Berikut ini :

Tabel 1. Penelitian Terdahulu (State of the art) No.

1.

Nama Peneliti (Tahun) Mayun Nadiasa, D. N. K. Widnyana Maya, I N. Norken,

Judul

PP

IRR

NPV

BCR

Analisis Investasi Pengembanga n Potensi Pariwisata pada Pembangunan Waduk Jehem

Tahun ke- 9 dengan umur ekonomis 20 tahun

23,22% Dengan bunga pinjaman 15%

Rp19.397.935.290,73

1,802

8

2010 2.

3.

4.

Lalu Mulyadi, Chairumin Alfin, Edi Hargono Dwi Putranto, 2016

Laras Mitra Parayogi, M.Ruslin Anwar, Alwafi Pujiraharjo , 2014

Nur Istiqamah, Ani Muani, Eva Dolorosa, 2014

di Kabupaten Bangli Faktor yang Mempengaruh i dan Analisa Kelayakan pada Proyek Pengembanga n Wahana Wisata Taman Rekreasi Tlogomas di Kota Malang Peluang Investasi pada Kawasan Wisata Taman Nasional Tanjung Puting (TNTP) di Kabupaten Kotawaringin Barat Provinsi Kalimantan Tengah dengan Sistem Built Operate Transfer (BOT) Analisi Finansial Ekowisata Hutan Mangrove di Sebubus Kecamatan Paloh

Tahun ke – 6 dengan umur ekonomis 14 tahun

22% Dengan bunga pinjaman 10%

Rp. 674.090.696,167

Tahun Ke-7, Bulan ke 3, Hari ke 25 dengan umur ekonomis 10 tahun

12,62% Dengan bunga pinjaman 7,5%

Rp.9.562.883.129,

Bulan ke11 dengan umur ekonomis 10 tahun

21,68% Dengan bunga pinjaman 14%

Rp. 4.188.742

Berdasarkan rangkuman penelitian terdahulu yang dilakukan oleh Mayun Nadiasa, D. N. K. Widnyana Maya, I N. Norken (2010) dalam “Analisis Investasi Pengembangan Potensi Pariwisata pada Pembangunan Waduk Jehem di Kabupaten Bangli”, didapatkan hasil Benefit Cost Ratio (BCR) sebesar

1.79

3,5

9

1,802 yang menunjukkan bahwa proyek tersebut layak dilaksanakan karena BCR ͟˃

1.

Nilai

Net

Present

Value

(NPV)

didapatkan

sebesar

Rp19.397.935.290,73. Hasil dari Internal Rate of Return (IRR) yaitu sebesar 23,22%, nilai IRR lebih besar dari tingkat suku bunga pengembalian yang telah direncanakan yaitu sebesar 15% sehingga proyek layak untuk dilaksanakan.

Kemudian hasil Payback Period (PP) menunjukkan waktu

pengembalian pada tahun ke-9, sehingga proyek layak dilaksanakan karena jangka waktu pengembaliannya kurang dari umur ekonomis proyek tersebut, yaitu 20 tahun. Mayun Nadiasa, D. N. K. Widnyana Maya, I N. Norken menyimpulkan bahwa investasi pada proyek tersebut layak dilaksanakan, karena memenuhi kriteria dalam studi kelayakan yang diteliti. Kemudian penelitian yang dilakukan oleh Lalu Mulyadi, Chairumin Alfin, Edi Hargono Dwi Putranto (2016) dalam “Faktor yang Mempengaruhi dan Analisa Kelayakan pada Proyek Pengembangan Wahana Wisata Taman Rekreasi Tlogomas di Kota Malang”, didapatkan hasil Benefit Cost Ratio (BCR) sebesar 1,79 yang menunjukkan bahwa proyek tersebut layak dilaksanakan karena BCR ͟˃ 1. Nilai Net Present Value (NPV) didapatkan sebesar Rp. 674.090.696,167. Hasil dari Internal Rate of Return (IRR) yaitu sebesar 22%, nilai IRR lebih besar dari tingkat suku bunga pengembalian yang telah direncanakan yaitu sebesar 10% sehingga proyek layak untuk dilaksanakan.

Kemudian hasil Payback Period (PP) menunjukkan waktu

pengembalian pada tahun ke-6, sehingga proyek layak dilaksanakan karena jangka waktu pengembaliannya kurang dari umur ekonomis proyek tersebut,

10

yaitu 14 tahun. Dari data-data diatas dapat disimpulkan bahwa proyek ini menguntungkan dan layak untuk dilaksanakan. Selanjutnya di dalam penelitian yang dilakukan oleh Laras Mitra Parayogi, M.Ruslin Anwar, Alwafi Pujiraharjo (2014) dalam “Peluang Investasi pada Kawasan Wisata Taman Nasional Tanjung Puting (TNTP) di Kabupaten Kotawaringin Barat Provinsi Kalimantan Tengah dengan Sistem Built Operate Transfer (BOT)”, didapatkan hasil Nilai Net Present Value (NPV) didapatkan sebesar Rp.9.562.883.129. Hasil dari Internal Rate of Return (IRR) yaitu sebesar 12,62%, nilai IRR lebih besar dari tingkat suku bunga pengembalian yang telah direncanakan yaitu sebesar 7,5% sehingga proyek layak untuk dilaksanakan.

Kemudian hasil Payback Period (PP) menunjukkan waktu

pengembalian pada tahun ke-6, sehingga proyek layak dilaksanakan karena jangka waktu pengembaliannya kurang dari umur ekonomis proyek tersebut, yaitu 10 tahun. Dari nilai tersebut proyek ini layak untuk dilaksanakan. Kemudian dilakukan oleh Nur Istiqamah, Ani Muani, Eva Dolorosa (2014) dalam “Analisi Finansial Ekowisata Hutan Mangrove di Sebubus Kecamatan Paloh”, didapatkan hasil Benefit Cost Ratio (BCR) sebesar 3,5 yang menunjukkan bahwa proyek tersebut layak dilaksanakan karena BCR ͟˃ 1. Nilai Net Present Value (NPV) didapatkan sebesar Rp. 4.188.742. Hasil dari Internal Rate of Return (IRR) yaitu sebesar 21,68%, nilai IRR lebih besar dari tingkat suku bunga pengembalian yang telah direncanakan yaitu sebesar 14% sehingga proyek layak untuk dilaksanakan. Kemudian hasil Payback Period (PP) menunjukkan waktu pengembalian pada bulan ke-11, sehingga proyek

11

layak dilaksanakan karena jangka waktu pengembaliannya kurang dari umur ekonomis proyek tersebut, yaitu 10 tahun. Nur Istiqamah, Ani Muani, Eva Dolorosa menyimpulkan bahwa investasi pada proyek tersebut layak dilaksanakan, karena memenuhi kriteria dalam studi kelayakan yang diteliti. Penelitian-penelitan terdahulu (State of the art) yang telah dirangkum diatas adalah penelitian yang mempunyai tujuan yang indentik dengan penelitian ini, yaitu melakukan studi kelayakan finansial. Beberapa penelitian terdahulu tersebut akan dijadikan bahan refrensi dan salah satu sumber informasi oleh penulis dalam penyelesaian penelitian ini.

B.

Ekowisata

Menurut Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 33 Tahun 2009 tentang Pedoman Pengembangan Ekowisata di Daerah Pasal 1 ayat 1, ekowisata adalah kegiatan wisata alam di daerah yang bertanggungjawab dengan memperhatikan unsur pendidikan, dukungan serta pemahaman konservasi pada sumber daya alam dan meningkatkan perekonomian masyarakat lokal. Disamping itu ekowisata juga merupakan kegiatan wisata yang menaruh perhatian besar terhadap kelestarian sumber daya pariwisata. Dalam kegiatan wisata yang bertanggungjawab terhadap kesejahteraan masyarakat lokal dan pelestarian lingkungan sangat ditekankan dan merupakan ciri khas dari ekowisata (Damanik dan Weber, 2006). Menurut Eplerwood (1999) dalam Fandeli, menyebutkan ada 8 prinsip ekowisata yaitu:

12

1. Mencegah dan menanggulangi dampak dari aktivitas wisatawan terhadap alam dan budaya. Pencegahan dan penanggulangan disesuaikan dengan sifat dan karakter alam dan budaya setempat. 2. Pendidikan konservasi lingkungan. Mendidik wisatawan dan masyarakat setempat akan pentingnya arti konservasi. Proses pendidikan ini dapat dilakukan langsung di alam. 3. Pendapatan langsung untuk kawasan. Mengatur agar kawasan yang digunakan untuk ekowisata dan manajemen pengelola kawasan pelestarian dapat menerima langsung penghasilan atau pendapatan. Retribusi dan pajak konservasi dapat dipergunakan secara langsung untuk membina, melestarikan dan meningkatkan kualitas pelestarian alam. 4. Partisipasi masyarakat dalam perenanaan dan pengelolaan ekowisata. Masyarakat diajak dalam merencanakan pengembangan ekowisata, sekaligus dalam pengawasan. 5. Penghasilan masyarakat yaitu keuntungan secara nyata terhadap ekonomi masyarakat dari kegiatan ekowisata mendorong masyarakat menjaga kelestarian kawasan alam. 6. Menjaga keharmonisan alam yaitu semua upaya pengembangan termasuk pengembangan fasilitas dan utilitas harus tetap menjaga keharmonisan alam. Apabila ada upaya disharmonize dengan alam akan merusak produk ekowisata ini. Seperti hindarkan sejauh mungkin penggunaan minyak, mengkonservasi flora dan fauna serta menjaga keaslian budaya masyarakat.

13

7. Daya dukung lingkungan. Pada umumnya lingkungan alam mempunyai daya dukung yang lebih rendah dibandingkan daya dukung kawasan buatan. Meskipun permintaan sangat banyak, tetapi daya dukunglah yang membatasi. 8. Peluang penghasilan pada porsi yang besar terhadap negara. Apabila suatu kawasan pelestarian dikembangkan untuk ekowisata, maka belanja wisatawan didorong sebesar-besarnya dinikmati oleh negara atau pemerintah daerah setempat. Selain itu menurut Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 33 Tahun 2009 tentang Pedoman Pengembangan Ekowisata di Daerah pasal 3. Prinsip pengembangan ekowisata meliputi: 1. Kesesuaian antara jenis dan karakteristik ekowisata. 2. Konservasi, yaitu melindungi, mengawetkan, dan memanfaatkan secara lestari sumber daya alam yang digunakan untuk ekowisata. 3. Ekonomis, yaitu memberikan manfaat untuk masyarakat setempat dan menjadi penggerak pembangunan ekonomi di wilayahnya serta memastikan usaha ekowisata dapat berkelanjutan. 4. Edukasi, yaitu mengandung unsur pendidikan untuk mengubah persepsi seseorang agar memiliki kepedulian, tanggung jawab, dan komitmen terhadap pelestarian lingkungan dan budaya. 5. Memberikan kepuasan dan pengalaman kepada pengunjung. 6. Partisipasi masyarakat, yaitu peran serta masyarakat dalam kegiatan perencanaan,

pemanfaatan,

dan

pengendalian

ekowisata

dengan

14

menghormati nilai-nilai sosial-budaya dan keagamaan masyarakat di sekitar kawasan dan 7. Menampung kearifan lokal.

C.

Studi Kelayakan

Menurut Sunariyah (2004) dalam bukunya Pengantar Pengetahuan Pasar Modal, Investasi adalah penanaman modal satu atau lebih aktiva yang dimiliki dan biasanya berjangka waktu lama dengan harapan mendapatkan keuntungan di masa-masa yang akan datang. Menurut Kasmir dan Jakfar (2003), Dalam prakteknya jenis investasi dibagi menjadi 2 macam yaitu :

a. Investasi nyata (Real investment) Real investment, merupakan investasi yang dibuat dalam harga tetap (fixed asset) seperti tanah, bangunan, peralatan atau mesin-mesin. b. Investasi finansial (Financial Investment) Finanacial Investment, merupakan investasi dalam bentuk kontrak kerja, pembelian saham atau obligasi atau surat-surat berharga lainnya seperti sertifikat deposito. Untuk menghindari resiko kerugian, sebelum menjalankan suatu usaha atau proyek perlu diadakan studi kelayakan agar usaha atau proyek yang dijalankan tidak menjadi sia-sia di masa yang akan datang.

1. Pengertian Studi Kelayakan Menurut Umar (2005) “Studi kelayakan bisnis adalah suatu penelitian tentang layak atau tidaknya suatu proyek bisnis yang biasanya

15

merupakan proyek investasi dilaksanakan. Maksud layak atau tidak layak disini adalah perkiraan bahwa proyek akan dapat atau tidak dapat menghasilkan keuntungan yang layak bila telah dioperasionalkan”. Adapun tujuan dari studi kelayakan menurut Kasmir dan Jakfar (2003) antara lain adalah: a. Menghindari risiko kerugian Dalam hal ini, studi kelayakan berfungsi untuk meminimalkan resiko yang tidak diinginkan, baik resiko yang dapat dikendalikan maupun yang tidak dapat dikendalikan. b. Memudahkan perencanaan Jika sudah dapat meramalkan apa yang akan terjadi di masa yang akan datang, maka akan mempermudah dalam melakukan perencanaan hal-hal apa saja yang perlu direncanakan. c. Memudahkan pelaksanaan pekerjaan Dengan adanya perencanaan yang telah disusun sebelumnya, maka akan mempermudah dalam pelaksanaan suatu usaha atau proyek sehingga menjadi tepat sasaran dan sesuai dengan yang telah direncanakan. d. Memudahkan pengawasan Pengawasan diperlukan agar pelaksanaan suatu usaha atau proyek tidak menyimpang dari rencana yang telah disusun. e. Memudahkan pengendalian Pengendalian bertujuan untuk mengembalikan pelaksanaan suatu usaha atau proyek yang menyimpang agar sesuai dengan yang seharusnya, sehingga tujuan perusahaan akan tercapai.

16

2. Aspek yang Ditinjau dalam Studi Kelayakan Adapun aspek-aspek yang dinilai dalam studi kelayakan investasi dari suatu usaha atau proyek menurut Kasmir dan Jakfar (2003) antara lain adalah sebagai berikut : a. Aspek Hukum Aspek hukum membahas tentang masalah kelengkapan dan keabsahan dokumen perusahaan, mulai dari bentuk badan usaha sampai izin-izin yang dimiliki. b. Aspek Pasar dan Pemasaran Aspek ini membahas apakah perusahaan yang akan melakukan investasi memiliki peluang pasar yang diinginkan atau tidak, apabila ditinjau dari segi pasar dan pemasaran. c. Aspek Keuangan atau Finansial Aspek keuangan atau finansial menilai biaya-biaya apa saja yang dikeluarkan dan seberapa besar biaya-biaya yang akan dikeluarkan. d. Aspek Teknis atau Operasi Aspek ini membahas tentang teknis atau pengoperasian usaha atau proyek yang akan dijalankan. e. Aspek Manajemen atau Organisasi Yang dinilai dalam aspek manajemen adalah para pengelola usaha dan struktur organisasi yang ada. f. Aspek Dampak Lingkungan Aspek ini perlu dibahas, karena setiap usaha dan proyek yang dijalankan

17

akan menimbulkan dampak bagi lingkungan sekitarnya, baik darat, air maupun udara, yang pada akhirnya akan berdampak terhadap kehidupan makhluk hidup. g. Aspek Ekonomi Secara umum aspek ekonomi dapat diartikan sebagai, pengaruh yang dapat terjadi dibidang perekonomian kemasyarakatan dengan adanya sebuah proyek. Menurut Husein dan Umar (2007) aspek ekonomi dapat ditinjau dari beberapa sisi yang penjelasannya disajikan berikut ini. 1) Sisi Rencana Pembangunan Nasional a) Analisis manfaat proyek ditinjau disisi ini, dimaksudkan agar proyek dapat: Memberikan kesempatan kerja bagi masyarakat; Kegiatan usaha yang dapat dikerjakan oleh tenaga kerja lokal tidak perlu digantikan oleh tenaga kerja asing. b) Menggunakan sumber daya lokal; Sumber daya lokal misalnya bahan baku komponen bahan baku produk lokal jika dimanfatkan (dengan catatan kualitas cukup layak sesuai standar) untuk proses produksi. c) Menghasilkan dan menghemat devisa; penggunaan bahan baku yang diambil dari produk lokal berarti mengurangi penggunaan bahan impor. d) Menumbuhkan industri lain; dengan adanya proses bisnis yang baru, diharapkan tumbuh industri lain baik yang

18

sejenis atau industri pendukung lainnya sebagai dampak positif adanya kegiatan ekonomi di daerah tersebut. e) Turut menyediakan kebutuhan konsumen dalam negeri sesuai dengan kemampuan. f)

Menambah pendapatan nasional.

2) Sisi Distribusi Nilai Tambah Maksudnya adalah agar proyek yang akan dibangun memiliki nilai tambah, nilai tambah yang hendaknya dapat di hitung secara kuantitatif. Dalam perhitungan tersebut agar lebih mudah, dapat di asumsikan bahwa proyek dapat berproduksi dengan kapasitas normal. 3) Sisi Nilai investasi pertenaga kerja. Penilaian berikutnya adalah bahwa proyek mampu meningkatkan kesempatan kerja. Salah satu cara mengukur proyek padat modal atau padat karya adalah dengan berbagai investasi (modal tetap + modal kerja) dengan jumlah tenaga kerja yang terlibat sehingga didapat nilai investasi per tenaga kerja. 4) Hambatan di Bidang Ekonomi Pelaksanaan pembangunan ekonomi terus dilaksanakan dalam rangka menaikkan atau paling tidak mempertahankan pendapatan yang telah di capai. bagi Indonesia. Masih banyak tantangan dan hambatan yang di hadapi, sehingga tidaklah mudah untuk melaksanakanpembangunan ekonomi, yang juga berdampak pada aspek sosial dan politik.

19

5) Dukungan Pemerintah Pemerintah mempunyai kepentingan agar perdagangan yang di lakukan oleh perusahaan-perusahaan di dalam negri akan menghasilkan devisa bagi Negara. Salah satu dukungan itu adalah proteksi perdagangan. Instrumen terjadinya kebijakan proteksi perdagangan banyak ragamnya, tetapi tujuannya satu yaitu menimbulkan distorsi pasar dalam artian mencegah adanya pasar persaingan bebas. Oleh Karena itu aspek yang akan ditinjau adalah aspek ekonomi. Melihat dari berbagai sisi dalam aspek ekonomi yang telah dijelaskan, proyek ini ditinjau dari sisi investasi pratenaga kerja, yang diharapkan mampu meningkatkan kualitas bagi calon tenaga kerja melalui bidang pendidikan khususnya dalam dalam disiplin ilmu kesehatan.

D.

Besaran Tekno Ekonomi

Besaran tekno ekonomi menurut Poerbo (1998), mencakup hal – hal dibawah ini : 1. Harga satuan tanah Biaya tanah (land cost) merupakan biaya langsung dan tidak langsung yang dikeluarkan untuk pengadaan tanah ditambah beban bunga sejak pembelian hingga gedung menghasilkan pendapatan. 2. Biaya bangunan Biaya bangunan adalah luas lantai kotor dikali dengan harga satuan gedung (unit price).

20

3. Biaya-biaya tidak langsung (indirect cost) Yang termasuk dalam kelompok biaya tidak langsung, antara lain : a. Biaya perencanaan dan konsultan. b. Biaya pendanaan (financing cost). c. Biaya hukum (legal cost). Untuk proyek gedung, besarnya kelompok biaya tidak langsung untuk proyek gedung adalah 20% dari harga gedung. 4. Biaya investasi total Komponen-komponen biaya investasi total yaitu : a. Biaya tanah (land cost). b. Biaya bangunan. c. Biaya-biaya tidak langsung (indirect cost). 5. Modal sendiri (equity) Modal sendiri merupakan modal yang ditanamkan untuk memulai suatu proyek dalam pembiayaan pekerjaan pra konstruksi, seperti pengadaan tanah, perencanaan, penasehat, biaya-biaya hukum.

Besar equity

tersebut biasanya ± 25% dari investasi total (pada proyek komersil). 6. Modal pinjaman (borrowed capital/loan) Modal pinjaman berasal dari : a. Kredit langsung dari bank atau institusi keuangan lainnya. b. Dana dari pasar uang dan modal (hasil penjualan saham-saham, obligasi, surat berharga dan lainnya).

21

7. Perbandingan modal pinjaman terhadap modal sendiri Perbandingan ini tidak mutlak, tergantung dari jenis proyek yang mempengaruhi risiko proyek.

Biasanya untuk proyek komersil,

perbandingannya adalah 3:1. 8. Suku bunga Bunga atas suatu pinjaman adalah sejumlah uang sebagai imbalan atas jasa pemberian modal pinjaman yang diberikan kepada pemberi pinjaman. 9. Inflasi Inflasi merupakan proses menurunnya nilai mata uang. 10. Masa konstruksi Untuk proyek komersil yang dibiayai dengan modal pinjaman yang dikenakan bunga meskipun proyek belum menghasilkan pendapatan, maka sebaiknya masa konstruksi diusahakan sesingkat-singkatnya agar beban bunganya tidak semakin bertambah.

Biasanya para kreditur

memberi keringanan berupa penangguhan pembayaran pokok kredit dan bunganya selama masa konstruksi, namun ada pula yang hanya memberikan

penangguhan

pembayaran

pokok

kreditnya

saja,

sedangkan bunga harus tetap dibayar. 11. Masa pelunasan kredit (pay-out time) Masa pelunasan kredit yaitu jangka waktu kredit dikurangi dengan masa konstruksi.

Panjangnya jangka waktu kredit setiap proyek

berbeda – beda, untuk proyek komersil biasanya sekitar 15 tahun. 12. Sewa gedung (lease rate)

22

Sewa gedung merupakan pendapatan gedung, di Indonesia biasanya diperhitungkan atas dasar per m²/bulan.

Untuk proyek hotel,

diperhitungkan dari sewa per kamar. 13. Sewa dasar (base rate) Sewa dasar biasanya untuk proyek perkantoran, sewa dasar per meter persegi per bulan adalah nilai sewa gedung sebelum ditambah service charge (± 25%) dan pajak pertambahan nilai (10%). 14. Pendapatan bangunan Pendapatan bangunan dapat diperoleh dari : a. Sewa (per m²/bulan) atau sewa per cottage. b. Sewa-beli dalam proyek flat atau perkantoran. 15. Pengeluaran bangunan Pengeluaran pada bangunan antara lain seperti : a.

Biaya operasi dan pemeliharaan gedung (seperti listrik, AC, gas, air minum, pembersihan gedung dan halaman, keamanan dan lainnya).

b.

Biaya personil.

c.

Asuransi.

d.

Pajak-pajak real estate (Pajak Bumi dan Bangunan / PBB).

Pengeluaran-pengeluaran diatas dibebankan atas service charge yang berkisar antara 20%-30% dari pendapatan sewa dasar (base rate). Pengeluaran yang dibebankan atas pendapatan sewa dasar (base rate) adalah : a. Pajak perseroan.

23

b. Penyusutan (depresiasi) bangunan. c. Bila gedung dibiayai dengan modal pinjaman, maka diperlukan amortisasi pinjaman dan bunganya. d. Modal sendiri dikembalikan berikut dengan keuntungannya selama umur ekonomis proyek. 16. Biaya operasi dan pemeliharaan gedung Kelompok biaya ini terdiri dari : a. Biaya pemeliharaan gedung. b. Biaya listrik, telepon dan AC. c. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). d. Asuransi gedung dan peralatan. e. Biaya personil dari badan pengelola gedung. 17. Pajak atas bunga (interest tax) Pajak atas bunga besarnya 20%, bila ada keringanan dalam rangka undang-undang Penanaman modal asing besarnya 10% dari bunga (keringanan separuhnya). Apabila modal tidak berasal dari pinjaman, maka tidak ada biaya pajak atas bunga. 18. Depresiasi/penyusutan bangunan Depresiasi adalah nilai ganti per tahun yang harus dikeluarkan atas beban pendapatan sebelum pajak yang besarnya tergantung dari umur ekonomis (economic life) suatu gedung. Cara perhitungan depresiasi dalam penelitian ini digunakan metode saldo menurun (declining balance method). 19. Pajak perseroan

24

Pajak perseroan yaitu pajak yang harus dibayar oleh perusahaan, dikenakan atas laba atau keuntungan yang diperoleh. Besarnya pajak perseroan tergantung dari peraturan suatu negara pada waktu tertentu. Di Indonesia, cara menghitung pajak perseroan adalah persentase pajak perseroan dikali dengan laba kena pajak (taxable profit) yang merupakan pendapatan korong dikurangi dengan : a. Pengeluaran untuk pembayaran bunga modal pinjaman. b. Pengeluaran untuk pajak atas bunga (interest tax). c. Depresiasi gedung dan peralatan. d. Asuransi kredit (apabila disyaratkan). e. Biaya operasi gedung. Peraturan perhitungan pajak perseroan yang berlaku di Indonesia saat ini adalah Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 46 tahun 2013 tentang pajak penghasilan atas penghasilan dari usaha yang diterima atau diperoleh wajib pajak yang memiliki peredaran bruto tertentu (lampiran 2). Untuk peredaran bruto yang tidak melebihi Rp 4.800.000.000 per tahunnya, maka dihitung 1% dari omset. Sedangkan untuk peredaran bruto antara Rp 4.800.000.000 sampai dengan Rp 50.000.000.000 per tshunnys, maka dihitung dengan cara penghasilan kena pajak dikenai tarif pajak penghasilan yang mendapatkan fasilitas pengurangan 50 % ditambah dengan yang tidak mendapatkan pengurangan 50 % yang dihitung dari penghasilan kena pajak.

25

20. Aliran kas (cash flow) Setiap proyek mempunyai aliran kas masuk (cash-inflow) dan aliran kas keluaran (cash-outflow).

Masuk dan keluarnya uang digambarkan

dalam suatu daftar yang sistematis yang disebut dengan aliran kas. Besaran-besaran tekno ekonomi yang telah disebutkan dan dijelaskan di atas merupakan komponen yang akan diasumsi dan digunakan untuk melakukan analisis dalam studi kelayakan investasi pada proyek pembangunan pengembangan Javan Rhino Study and Conservation Area (JRSCA) Taman Nasional Ujung Kulon (Paket Wisata 1).

E. Time Value of Money

Time value of money atau nilai waktu dari uang merupakan konsep yang menyatakan bahwa nilai uang sekarang akan lebih berharga daripada nilai uang di masa mendatang. Metode yang digunakan dalam time value of money yaitu : 1. Present Value Merupakan nilai uang pada masa sekarang. Rumus yang digunakan yaitu : P=F ×

(

)

……………………………………………………… (2)

2. Future Value Merupakan nilai uang pada masa yang akan mendatang. Rumus yang digunakan yaitu : F = P (1 + r)n ……………………………………………………. (3)

26

Dimana : P = present value F = future value r = rate (tingkat suku bunga) n = waktu/periode

F. Analisis Penilaian Investasi

1. Benefit Cost Ratio (BCR) Metode Benefit Cost Ratio biasanya digunakan pada tahap awal dalam mengevaluasi perencanaan investasi. Menurut Giatman (2006), metode BCR ini memberikan penekanan terhadap nilai perbandingan antara aspek manfaat (benefit) yang akan diperoleh dengan aspek biaya dan kerugian yang akan ditanggung (cost) dengan adanya investasi tersebut. Rumus umum yang digunakan dalam menghitung nilai Benefit Cost Ratio yaitu : BCR =

..………………………………………………………. (4)

Terdapat perbedaan dalam analisis BCR pada proyek pemerintah dan swasta, hal tersebut dikarenakan adanya perbedaan tujuan dari investasi yang dilakukan. Pada proyek pemerintah, benefit seringkali tidak dapat diukur dengan jelas karena tidak berorientasi pada keuntungan. Dengan kata lain, benefit didasarkan kepada manfaat umum yang diperoleh masyarakat dengan adanya proyek tersebut.

Sedangkan pada proyek

27

swasta, benefit didasarkan pada keuntungan yang diperoleh investor dari proyek tersebut.

Untuk menilai kelayakan suatu usaha atau proyek dari segi Benefit Cost Ratio adalah : Jika : BCR ͟˃ 1 , maka investasi layak (feasible) BCR ˂ 1 , maka investasi tidak layak (unfeasible)

2. Net Present Value (NPV) Metode Net Present Value digunakan untuk menghitung nilai bersih (netto) pada waktu sekarang (present). Menurut Kasmir dan Jakfar (2003) Net Present Value atau nilai bersih sekarang merupakan selisih antara PV kas bersih dengan PV investasi selama umur investasi.

Rumus yang

digunakan untuk menghitung nilai Net Present Value adalah : NPV =

(

)ͭ

− C ……….………………………………… (5)

Dimana : P = aliran kas masuk i = tingkat diskon t = periode umur investasi C = investasi awal Menurut Kuswadi (2007), langkah-langkah yang dilakukan dalam perhitungan NPV yaitu : 1. Menentukan tingkat diskon (discount rate) yang akan digunakan, dalam hal ini dapat dipakai : a. Biaya modal (cost of capital), atau

28

b. Tingkat keuntungan (rate of return) yang dikehendaki. 2. Menghitung present value dari aliran kas dengan tingkat diskon tersebut. 3. Menghitung present value dari besarnya investasi. 4. Menghitung NPV menggunakan rumus pada persamaan 5.

Hasil dari perhitungan Net Present Value (NPV) terhadap keputusan investasi yang akan dilakukan adalah : Jika : NPV bernilai positif , maka investasi layak NPV bernilai negatif , maka investasi tidak layak Jika : NPV ˃ 0 , maka investasi layak NPV ˂ 0 , maka investasi tidak layak NPV = 0 , maka investasi tidak memiliki pengaruh apapun Selain itu, harus diperhatikan pula apakah nilai NPV yang dihasilkan cukup sesuai dengan modal awal yang telah dikeluarkan dan umur dari investasi tersebut. Hal ini berguna untuk mengetahui apakah investasi yang dijalankan memberikan penambahan yang cukup besar atau tidak. Penggunaan metode Net Present Value dalam mengetahui kelayakan dari suatu investasi memiliki keunggulan seperti : 1. Memperhitungkan nilai waktu dari uang (time value of money). 2. Memperhitungkan nilai sisa proyek.

Sedangkan kelemahan dari Net Present Value antara lain adalah sebagai berikut :

29

1. Manajemen harus dapat menaksir tingkat biaya modal yang relevan selama usia ekonomis proyek. 2. Derajat kelayakan tidak hanya dipengaruhi oleh kas perusahaan, melainkan juga dipengaruhi oleh faktor usia ekonomis proyek.

3. Internal Rate of Return (IRR) Internal Rate of Return (IRR) adalah suatu tingkat bunga (bukan bunga bank) yang menggambarkan tingkat keuntungan dari suatu proyek atau investasi dalam persentase pada saat dimana nilai NPV sama dengan nol (Kuswadi, 2007). Rumus yang digunakan untuk menghitung IRR yaitu : IRR = !˳ + (!ˌ − !˳)

# $˳

# $˳%# $ˌ

………….…….…………… (6)

Dimana : i˳

= tingkat bunga pasar modal

iˌ

= tingkat bunga pembanding

NPV˳ = net present value pada i˳ NPVˌ = net present value pada iˌ

Cara menghitung nilai IRR menurut Sinaga (2009) adalah sebagai berikut : 1. Menghitung arus net cash flow sepanjang umur proyek, ditambah nilai sisa dari aset. 2. Menentukan tingkat bunga pembanding yang lebih besar dari tingkat bunga pada pasar modal, selisih sebaiknya tidak lebih besar dari 5%. 3. Menghitung nilai IRR menggunakan rumus pada persamaan 6.

30

Sinaga dan Saragih (2013) menjelaskan bahwa kriteria dalam menilai kelayakan suatu usaha atau proyek dari segi Internal Rate of Return adalah sebagai berikut : Jika : IRR ˃ bunga pasar modal, maka investasi layak. : IRR ͟˂ bunga pasar modal, maka investasi tidak layak dilaksanakan.

Adapun keuntungan dari penggunaan Internal Rate of Return yang dikemukakan oleh Sinaga (2009), yaitu : 1. Dapat mengetahui kemampuan proyek dalam menghasilkan persentase keuntungan bersih rata-rata tiap tahun selama umur ekonomis dari proyek. 2. Nilai sisa (salvage value) barang-barang modal diperhitungkan dalam arus benefit/penerimaan.

4. Payback Period (PP) Metode Payback Period merupakan teknik penilaian untuk mengetahui seberapa

lama

jangka

waktu

(periode)

yang

dibutuhkan

pengembalian investasi dari suatu proyek atau usaha.

untuk

Rumus yang

digunakan untuk menghitung Payback Period adalah : PP =

&'()*+,*

-,* .) * / 0) +,/1'

……………………………………………… (7)

Untuk menilai kelayakan suatu usaha atau proyek dari segi Payback Period adalah : Jika : PP ˃ umur ekonomis proyek, maka tidak layak. : PP ˂ umur ekonomis proyek, maka layak.

31

Kelemahan dari metode Payback Period adalah tidak memperhitungkan arus net profit pada tahun-tahun berikutnya, begitu juga dengan nilai sisa (salvage value) yang tidak dihitung setelah investasi kembali (Sinaga & Saragih, 2013, p.86). Sedangkan kelemahan Payback Period menurut Suratman (2001) yaitu mengabaikan konsep nilai waktu dari uang (time value of money) dan aliran kas setelah periode pengembalian, padahal aliran kas tersebut menunjukkan tingkat keuntungan yang harus diketahui oleh investor. Analisis penilaian investasi yang dilakukan menggunakan metode Benefit Cost Ratio (BCR), Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR) dan Payback Period (PP) memiliki kelebihan dan kelemahannya masing-masing. Oleh karena itu, analisis investasi pada penelitian ini menggunakan keempat metode tersebut sehingga hasil analisis yang didapatkan akan menjadi maksimal.