Artikel_studi_kelayakan_investasi.pdf

STUDI KELAYAKAN INVESTASI HOTEL BINTANG 3 INVESTMENT FEASIBILITY STUDY 3 STAR HOTEL

Nur Zeina Mayasari Major : Accountancy , Lecturer : Universitas Langlangbuana (UNLA) Pajajaran University Accounting Doctoral UNPAD Student Bandung-Jawa Barat Email : [email protected]

This thesis regard Invesment feasibility study 3 star hotel simulation writter. Hotel will start year 2014 and will operate year 2015 up to 2024. Invesment study will reckoned from initial investment, cash flow operate for during 10 year. Result of moderate , optimism , and pessimist that 1) NPV Positive 2) IRR bigger from WACC 3) Payback Period shorter duration than period acceptable period. So that can be told Founding 3 star Hotel owning executed competent and beneficial invesment Keyword: Invesment Feasibility Study 3 Star Hotel , NPV, IRR, Analysis Sensitivitas and Scenario

1

Latar Belakang Perkembangan dunia usaha perhotelan menuju Asean Economic Community (AEC) pada tahun 2015, secara umum menunjukan suatu kondisi baru dimana suatu industri hotel dituntut untuk menghadapi tingkat persaingan yang semakin ketat dan keras, serta permintaan pasar yang terus meningkat. Perhimpunan Hotel dan Restoran Indonesia (PHRI) menghimbau bahwa industri perhotelan, khususnya di Bandung harus lebih kompetitif dalam meningkatkan kemampuan tenaga kerja dan menjalankan dunia bisnisnya. Berdasarkan data dari Perhimpunan Hotel dan Restoran Indonesia (PHRI), pada bulan Agustus 2013 sebanyak 8.808 wisatawan mancanegara datang ke Jawa Barat. Jumlah tersebut mengalami peningkatan sebesar 12.88% dibandingkan jumlah wisatawan pada bulan sebelumnya yang berjumlah 7.803 wisatawan.

Tabel 1.1 Banyaknya Tamu Mancanegara Dan Nusantara di Jawa Barat Tahun 2010-2013 (orang)

Sumber : PHRI 2013

2

Tingkat penghunian kamar (TPK) bintang 3 atau okupansi rata-rata hotel di Jawa Barat tahun 2013 masih cukup tinggi diatas 40% yaitu mencapai sebesar 43.01 % (BPS, 2013)

Gambar 1.1 Perkembangan Tingkat Penghunian Kamar (TPK) Hotel Sumber : BPS 2013

Gambar 1.5 Grafik Kontribusi Sektor Perdagangan , Hotel, Dan Restoran Sumber: BPS 2012

3

Pada Tahun 2012 Sektor Perdagangan, Hotel, dan restoran tetap memegang peranan penting bagi perekonomian Jawa Barat mencapai 41.55% dibandingkan sektor lainnya.(BPS, 2012)

Gambar 1.6 Grafik Kontribusi Sektor Perdagangan , Hotel, Dan Restoran Sumber: BPS 2013

Aktivitas ekonomi Kota Bandung, sebagian besar bersumber dari sektor perdagangan, hotel dan restoran yang memberikan kontribusi sekitar 36,4% dari seluruh kegiatan ekonomi di Kota Bandung. (BPS, 2013) Penelitian ini dilakukan untuk menganalisis kelayakan pendirian Hotel Bintang 4, dengan memenuhi HBU ( Hight and Best Use) lokasi tersebut memang layak untuk hotel. Analisis kelayakan investasi dilakukan dengan estimasi Arus Kas, Metode Kelayakan Investasi: Payback period, Net Present Value (NPV) , Internal Rate of Return (IRR), analisis sensitivitas dan analisis skenario.

4

RUMUSAN MASALAH Rumusan masalah yang akan dikemukakan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut: 1.

Bagaimana proyeksi arus kas investasi pendirian Hotel Bintang 3 ?

2.

Bagaimana kelayakan investasi pendirian Hotel Bintang 3 ditinjau dari faktor Payback Period, Net Present Value (NPV), dan Internal Rate of Return (IRR)?

3.

Bagaimana analisis sensitivitas dan analisis skenario kelayakan investasi Hotel Bintang 3?

TUJUAN PENELITIAN Adapun tujuan yang ingin dicapai dari penelitian ini adalah sebagai berikut: 1. Untuk menentukan proyeksi arus kas investasi pendirian Hotel Bintang 3. 2. Untuk mengetahui

dan menjelaskan kelayakan investasi pendirian Hotel Bintang 3

ditinjau dari faktor Payback Period, Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR). 3. Untuk mengetahui dan menjelaskan analisis sensitivitas dan analisis skenario kelayakan investasi hotel bintang 3

5

TINJAUAN PUSTAKA Pengertian Investasi Pengertian Investasi yang dipandang dari waktu merupakan suatu tindakan melepaskan dana saat sekarang dengan harapan untuk dapat menghasilkan arus dana masa datang dengan jumlah yang lebih besar dari dana yang dilepaskan pada saat investasi awal (initial investment).

Istilah lainnya adalah capital investment (investasi modal). Menurut

Hartono (2009:5) investasi adalah penundaan konsumsi sekarang untuk dimasukkan ke aktiva produktif selama periode tertentu. Tandelilin (2010:2) menyatakan bahwa investasi adalah komitmen atas sejumlah dana atau sumber daya lainnya yang dilakukan saat ini dengan tujuan memperoleh sejumlah keuntungan di masa depan. Basalamah (2006:24) menyatakan bahwa Investasi adalah kegiatan menarik dana kemudian menggunakannya untuk membeli barang modal pada saat sekarang ini, dan mengusahakan terwujudnya laba di masa mendatang. Karena investasi itu berhadapan

dengan

masa mendatang

yang

penuh

ketidakpastian,

maka sebelum

melaksanakan investasi perlu dilakukan studi kelayakan guna menentukan apakah investasi tersebut menguntungkan (Basalamah, 2006 : 24). Pengaturan investasi

yang efektif menurut

memperhatikan faktor- faktor berikut ini: 1. Adanya alternatif investasi 2. Estimasi arus kas dari usulan investasi tersebut 3. Evaluasi arus kas tersebut 4. Memilih proyek yang sesuai dengan kriteria tersebut

6

Husnan (2006:195),

perlu

5. Monitoring dan penilaian terus menerus terhadap proyek investasi setelah investasi dilaksanakan. 6. Para pengambil keputusan yang tidak banyak mempunyai waktu untuk mengadakan perhitungan – perhitungan yang sangat rinci dalam rangka suatu proses pemutusan yang harus dilakukan dalam waktu yang sangat singkat, perlu dikuasai suatu cara perhitungan pendahuluan yang hasilnya dapat menunjang suatu pembuatan perhitungan. Keinginan utama dari investor adalah meminimalkan risiko dan memaksimalkan pengembalian (minimize risk and maximize return). Asumsi umum bahwa investor individu yang rasional adalah seorang yang tidak menyukai risiko (risk aversive), sehingga investasi yang berisiko harus dapat menawarkan tingkat perolehan yang lebih tinggi (higher rates of return), oleh karena itu investor sangat membutuhkan seluruh informasi mengenai tingkat risiko serta tingkat pengembalian yang diinginkan dari investasinya. Aspek keuangan merupakan aspek yang dianggap menjadi faktor dominan dalam membangun suatu proyek, baik proyek swasta maupun proyek publik menurut Moeljadi (2006:13). Aspek Keuangan, meliputi: 1.

Menentukan sumber dana. Kajian terhadap jumlah dana yang diperlukan, baik

untuk keperluan investasi awal maupun untuk kebutuhan modal kerja. 2. Menghitung kebutuhan dana untuk aktiva tetap dan modal kerja. Kajian terhadap sumber dana, sekaligus perhitungan mengenai biaya atas modal yang direncanakan ditarik, termasuk rancangan terhadap struktur modal yang tergolong layak. 3. Aliran kas. Proyeksi arus kas yang memuat rincian prospek arus kas masuk dan prospek arus kas keluar. Proyeksi arus kas tersebut berguna sebagai landasan untuk melakukan analisis kelayakan finansial dengan menggunakan metode yang lazim,

7

seperti payback period, net present value (NPV), Profitability Index (PI), Internal Rate Of Return (IRR), Sensitivity Analysis & Scenario Analysis. Capital Budgeting Menurut Gitman & Zutter (2012:390) Capital budgeting merupakan suatu proses ataupun tahapan dalam mengevaluasi dan memilih investasi jangka panjang yang sesuai dengan tujuan perusahaan yakni memaksimalkan kekayaan investor. Menurut Hongren (2009:119) Capital budgeting merupakan perencanaan jangka panjang dalam membuat keputusan pengeluaran aktiva tetap. Cash Flow Cash flow merupakan aliran kas yang ada di perusahaan selama periode tertentu (periode investasi), menggambarkan berapa uang yang masuk (cash in) dan berapa uang yang keluar (cash out).

Bagi investor seringkali konsep cash flow lebih penting dari konsep laba,

karena dengan kas maka perusahaan dapat melakukan investasi dan membayar kewajiban. Moeljadi (2006:122) menyatakan bahwa untuk menghitung cash flow dalam suatu perusahaan sering digunakan informasi keuangan (financial information) yang terdapat dalam laporan perhitungan rugi laba (income statement). Initial Cash Flow Moeljadi (2006:122) menyatakan bahwa initial cashflow meliputi seluruh cash outlay yang digunakan untuk membeli aktiva yang akan digunakan dalam operasional dan terdiri atas: (1) harga pokok aktiva, (2) biaya Instalasi, (3) hasil penjualan aktiva lama , dan (4) pajak penjualan aktiva lama.

8

Initial cash flow merupakan aliran kas yang berhubungan dengan pengeluaran-pengeluaran kas untuk keperluan investasi, sebagai pengeluaran kas negative. Weighted Average Cost Of Capital (WACC) Palepu (2012: 475) :

…………………(2.1.1) Keterangan: Vd: Nilai pasar dari pinjaman (The Market Value of Debt) Ve: Nilai pasar dari ekuitas (The Market Value of Equity) rd: Biaya pinjaman modal (The Cost Of Debt Capital) re: Biaya ekuitas modal (The Cost of Equity Capital) T: Pajak Net Present Value Gitman & Zutter (2012:397) Metode NPV membandingkan nilai sekarang arus kas di masa yang akan datang diharapkan berasal dari proyek investasi dengan pengeluaran kas awal dari investasi tersebut. Moeljadi (2006:130) berpendapat bahwa NPV suatu investasi adalah selisih dari present value (PV) of proceed dengan PV of initial Investment (I) selama umur ekonomisnya pada discount rate tertentu.

…………………………(2.2.1)

9

Internal Rate Of return (IRR) Metode tingkat pengembalian/Internal Rate of Return Method (IRR) adalah besarnya tingkat bunga yang menjadikan biaya pengeluaran dan pemasukan sama besarnya Terima NPV>0.

= 0 ……………….(2.2.2)

IRR>r terima project dan IRR < r tolak project Pengertian Hotel Pengertian Hotel

yang dimuat oleh Dirjen Pariwisata-Deparpostel tahun 2012,

menyebutkan bahwa Hotel adalah suatu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau seluruh bangunan, untuk menyediakan jasa penginapan, makan dan minum,

serta jasa

lainnya bagi umum, yang dikelola secara komersial. Unsur-Unsur Persyaratan Hotel Bintang 3 Kriteria klasifikasi hotel di Indonesia secara resmi dikeluarkan oleh Dirjen pariwisata dengan SK Kep-22/U/VI/2012.

Dalam surat keputusan ini hotel dengan klasifikasi

berbintang dapat digolongkan menjadi lima kelas. Penggolongan ini disesuaikan dengan syarat-syarat tertentu yang harus dipenuhi, terutama berhubungan dengan persyaratan umum mengenai keadaan kamar suatu hotel.

10

Kriteria klasifikasi hotel bintang tiga adalah jumlah kamar standar

antara 50-59

kamar,

Kamar suite minimum 3 kamar, Kamar mandi di dalam, Luas kamar standar minimum 30 m 2, Luas kamar suite minimum 45m2. Analisis Sensitivitas dan Analisis Scenario Analisis sensitifitas dalam suatu perusahaan yang terjadi akibat adanya perubahan situasi bisnis perusahaan. Perubahan harga dan quantity barang dan aspek bisnis lainnya. Ketidakpastian berarti bahwa semakin banyak kemungkinan yang akan terjadi. Proses capital budgeting memerlukan perkiraan arus kas yang diharapkan diperoleh sepanjang umur proyek. Perkiraan yang tepat tentang biaya modal yang telah memperhitungkan resiko secara tepat.Oleh sebab itu sebaiknya dibuat suatu analisa sensitivitas mengenai NPV Proyek. Gitman & Zutter (2012:240) analisis sensitivitas merupakan suatu teknik untuk menilai dampak berbagai perubahan dalam masing - masing variabel penting terhadap hasil yang mungkin terjadi. Analisis sensitivitas mencoba menganalisis apa yang terjadi terhadap NPV proyek apabila ada perubahan dari suatu bisnis perusahaan. Pendekatan Masalah Pendekatan pemecahan masalah yang digunakan untuk menilai kelayakan investasi dimulai dari adanya permintaan pasar (excess demand) diatas 40% dan antisipasi resiko baik financial risk , business risk, operasional risk dan economic risk . Sehingga perencanaan investasi yang baik dapat meminimalkan kerugian investasi dalam keadaan yang tidak pasti, terhadap resiko yang muncul di masa yang akan datang.

11

METHODE Metode yang digunakan untuk menyelesaikan rumusan masalah adalah dengan metode analisis deskriptif. Dimana pengertian metode Deskriptif menurut Nazir (2003:54), merupakan suatu metode dalam meneliti status sekelompok manusia, suatu objek, suatu set kondisi, suatu sistem pemikiran, ataupun suatu kelas peristwa pada masa sekarang. Rancangan Pemecahan Masalah Rancangan pemecahan masalah bertujuan untuk menjawab rumusan masalah, yaitu apakah proyeksi investasi pembangunan Hotel Bintang 3 dianggap layak atau tidak layak. maka dilakukan beberapa tahapan yaitu: 1. Menentukan initial Investment atas rencana usulan investasi. a. Menentukan proyeksi biaya operasional atas rencana investasi. Proyeksi biaya operasional atas rencana investasi. Proyeksi biaya operasional dihitung dengan memperhitungkan unsur-unsur biaya antara lain biaya perolehan tanah, biaya pembangunan hotel, kendaraan, peralatan dan lain-lain. b. Menentukan proyeksi pendapatan atas rencana investasi. Proyeksi pendapatan merupakan penerimaan dari unit terjual produk yang akan diperoleh dari investasi. 2. Menentukan proyeksi operating cash flow. Operating cash flow adalah aliran kas yang akan digunakan untuk menutup investasi, yang diterima setiap tahun selama umur investasi, dan berupa aliran kas bersih. Menurut Brigham & Houston (2010:345) Operating Cash Flow dapat dihitung sebagai berikut : Operating cash flow =EAT + Depreciation+ (1-tax) interest =NOPAT + Depreciation

12

3. Tahapan selanjutnya melakukan perhitungan NPV. Sebelumnya dilakukan perhitungan WACC yang akan dijadikan sebagai discount factor untuk memperoleh NPV. Kemudian untuk mendapatkan cost of equity maka mencari terlebih dahulu beta Hotel bintang 3. 4. Melakukan penilaian kelayakan investasi dengan teknik- teknik penganggaran modal, yaitu Net Present Value, Internal Rate of Return, dan Payback Period. 5.

Melakukan anaisis sensitivitas dan analisis skenario. Analisis sensitivitas menggunakan analisis penganggaran modal (capital budgeting). Analisis sensitivitas ini menggambarkan keadaan yang diharapkan yaitu kondisi dimana variabel-variabel biaya operasional, pendapatan, dan bunga bank diubah - ubah. Dasar asumsi menggunakan persentase (%) nilai deviasi : 3.3 %berdasarkan historical data 3 tahun terakhir . Bunga bank hanya diubah pada kondisi pesimis, karena pada kondisi optimis bunga bank tidak akan menurun. Analisis skenario menggunakan indikator dan kriteria berikut ini: Kriteria dan Indikator Perubahan Analisis Skenario Faktor Perubahan Pesimis

Indikator Pendapatan menurun Biaya Operasional bertambah Bunga Bank bertambah

Kriteria Pendapatan-3% Biaya +3% Bunga +3%

Moderate

Tidak berubah

Normal

Optimis

Biaya Operasional turun Pendapatan naik Sumber : Hasil Penelitian penulis 2014

13

Biaya - 3% Pendapatan +3%

HASIL Kelayakan Investasi Penentuan pendapatan

dalam

kelayakan

investasi

menggunakan dasar asumsi 45%, hal ini diperoleh

pendirian

Hotel

Bintang 3

dari rata-rata Tingkat Penghunian

Kamar (TPK) selama tahun 2010-2013. Untuk tahun ke 2 dan seterusnya diperkirakan naik 5% per tahun. Kenaikan Dan Penurunan Hotel Bintang 3 TPK Hotel Bintang 3 Tahun

Tahun 2011-2013

Kenaikan / Penurunan

2011

42.03 %

0.28 %

2012

48.85 %

6.82 %

2013

43.01 %

-5.84 %

TPK

44.63 %

Sumber : PHRI dan data diolah penulis 2014

Penentuan asumsi Tingkat Penghunian Kamar (TPK) pada tahun ke 1 pada hotel Bintang 3 sebesar 45% menggunakan asumsi pendekatan realisasi tahun lalu yang lebih valid dan mendekati kondisi riil hasil periode sebelumnya (Soetopo, 2014:71).

14

Tingkat Hunian Kamar Hotel Bintang 3 Tingkat Hunian

Tahun

45% Tahun ke 1

2015

50% Tahun ke 2

2016

55% Tahun ke 3

2017

60% Tahun ke 4

2018

65% Tahun ke 5

2019

70% Tahun ke 6

2020

75% Tahun ke 7

2021

80% Tahun ke 8

2022

85% Tahun ke 9

2023

90% Tahun ke 10

2024

Sumber : Hasil Simulasi penulis 2014 Penentuan tahun 2014 sebagai tahun pertama, dengan dasar asumsi bahwa penulis sebagai pelaku dunia usaha bisnis perhotelan bintang 3 perorangan. Jumlah kamar yang direncanakan dibuat berdasarkan acuan klasifikasi hotel bintang 3 yaitu 59 kamar serta memiliki fasilitas: lift, swimming pool, laundy dan gym.

15

Tabel 4.1.3 Jumlah Kamar dan Harga Kamar Hotel

Jumlah Kamar

Harga Kamar Existing 2014

Harga Kamar Estimasi 2015 Week Day

Harga Kamar Estimasi 2015 Week End

Deluxe

50

650.000-700.000

689,000

751,010

Suite

7

750.000-800.000

795,000

866,550

Junior Suite

1

1.000.000-1.200.000

1,060,000

1,155,400

Presiden Suite

1

1.200.000-1.500.000

1,272,000

1,386,480

Jumlah dan Jenis kamar

Total

59

Sumber : Hasil simulasi penulis dan data diolah 2014

Tabel 4.1.4 Dasar Asumsi Penerimaan Pendapatan Hotel Bintang 3 Penerimaan Pendapatan Hotel Bintang 3

Dasar Asumsi

Penerimaan Kamar Hotel Week Day

Dari TPK selama 261 hari

Penerimaan Kamar Hotel Week End

Dari TPK selama 104 hari

Penerimaan Dari Restoran

25% Dari Penerimaan Kamar Hotel

Penerimaan dari Convention Hall/ Ballroom

60% Dari Penerimaan Kamar Hotel

Penerimaan dari Meeting Room

30% Dari Penerimaan Kamar Hotel

Penerimaan dari Swimming Pool

5% Dari Penerimaan Kamar Hotel

Penerimaan dari Gym

5% Dari Penerimaan Kamar Hotel

Penerimaan dari Laundry

5% Dari Penerimaan Kamar Hotel

Sumber : Hasil simulasi penulis dan data diolah 2014

16

Estimasi Initial investment Investasi pembangunan Hotel Bintang 3 mengacu pada harga pasar ( market ) tahun 2014, kenaikan tanah dan bangunan, dengan standar luas tanah hotel bintang 3 antara 900 sampai dengan 1200 meter persegi. Tabel 4.1.5 Rata Rata Luas Tanah Hotel Bintang 3 Rata-rata luas tanah Tanah Hotel Bintang 3

Luas Tanah

Bangunan

Halaman

900-1200

700

200 -400

meter persegi

meter persegi

meter Persegi

Sumber : Simulasi data diolah penulis 2014 Tabel 4.1.6 Pembangunan Per Lantai Hotel Bintang 3 Rincian Per Lantai

Jumlah Kamar

Ukuran

Total

Total Pembangunan per lantai

1

2

3

4=2x3

5

50

30 meter

1500 meter persegi

Deluxe Suite

7

45 meter

135 meter persegi

Junior Suite

1

48 meter

48 meter persegi

50 meter

50 meter persegi

Prsiden Suite

1 59 room

Total

1733 meter persegi 3 lantai

FO, & Ballroom

1 lantai

Restoran & Swimming Pool

1 lantai

Office

1 lantai TOTAL LANTAI

Sumber : Simulasi data diolah penulis 2014

17

6 Lantai

Hotel Bintang 3 diperkirakan dapat di bangun sebanyak 6 lantai, dimana tiga lantai adalah kamar hotel, yaitu dari 1733 meter dibagi luas bangunan 700 meter sehingga didapat tiga lantai kapasitas ruangan, satu lantai masing-masing Front Office dan Ballroom, satu lantai Restoran dan Swimming Pool dan satu lantai terakhir untuk office.

Tabel 4.1.7 Initial Investment Pembangunan Hotel Bintang 3 Tahun 2015

Deskripsi

Quantity

Price

Total Project Tahun 2014 (Rp)

1

2

3

4=2x3

900 1. Investasi tanah

2. Investasi Bangunan

meter persegi

25.000.000 / meter persegi

21.000.000.000 / 6 lantai , 59 lantai kamar (140.000/m2)

3. Investasi Fixed Asset

22,500,000,000

126,000,000,000 31,360,000,000

-Furniture

6,272,000,000

-Perlengkapan

25,088,000,000 900

4. Jasa Konsultan Perencanaan

meter persegi

5. Biaya Pajak Masa Perencanaan

4%

6. Biaya Pajak Masa Pelaksanaan

2%

18

4.000.000 / meter persegi

3,600,000,000 144,000,000

Tidak memakai jasa konsultan

0

7. Biaya Pajak Masa Pengawasan

Tidak memakai jasa konsultan

4%

0

183,604,000,000

Total Investasi

Sumber : Hasil Simulasi penulis dan data diolah 2014

Investasi Fixed Asset terdiri atas furniture terdiri atas meja, kursi , dan lemari sehingga memiliki bobot 20% , sedangkan untuk perlengkapan (fixtures) merupakan barang yang melekat pada asset di kamar yaitu kulkas, sistem pendingin udara (ac), sistem alarm hotel, dan lain sebagainya. Estimasi Fixed Asset Hotel Bintang 3 Tahun 2015 Keterangan

Proporsi Estimasi 2015 %

Furnitures

20%

6,272,000,000

Machinary

33%

10,319,183,942

Food & Beverage Bar

16%

5,159,591,971

Dry Cleaning & Laundry

4%

1,289,897,993

Fitness Center

8%

2,579,795,986

Complimentary Toiletries

5%

1,692,346,167

Room & Office Equipment

13%

4,076,800,000

100%

31,360,000,000

Perlengkapan:

Sumber : Hasil Simulasi penulis dan data diolah 2014

19

Diperoleh arus kas operasi sebagai berikut: Arus Kas Operasi Hotel Bintang 3 Tahun 2015-2024 Arus Kas Uraian Laba Bersih

2015

2016

2017

6,129,468,486

7,228,886,260

8,143,565,986

2018

2019

9,115,036,539 10,146,817,303

Depresiasi 10,220,000,000 10,220,000,000 10,220,000,000 10,220,000,000 10,220,000,000 Amortisasi Pre Opening

31,250,000

31,250,000

31,250,000

31,250,000

31,250,000

Bunga (1tax)

678,865,691

800,631,062

901,935,880

1,009,530,532

1,123,804,806

Arus Kas

17,059,584,177 18,280,767,322 19,296,751,866 20,375,817,070 21,521,872,109 Tabel 4.2.2 Arus Kas Operasi Hotel 3 Tahun 2015-2024 Arus Kas

Uraian Laba Bersih

2020

2021

2022

2023

2024

11,242,645,411 12,406,489,194 10,779,037,536 14,979,675,619 16,373,907,990

Depresiasi 10,220,000,000 10,220,000,000 10,220,000,000 10,220,000,000 10,220,000,000 Amortisasi Pre Opening

31,250,000

31,250,000

31,250,000

0

0

Bunga (1tax)

1,245,172,606

1,374,073,442

-1,193,825,987

1,659,065,197

1,813,482,586

Arus Kas

22,739,068,017 24,031,812,636

-1,721,613,523 26,858,740,816 28,407,390,576

Sumber : Hasil simulasi penulis dan data diolah 2014

20

Simulasi ini menggunakan metode garis lurus (straight line method). Metode depresiasi hotel bintang 3 untuk bangunan 20 tahun, sedangkan untuk perlengkapan 8 tahun. Penulis menggunakan dasar simulasi depresiasi berikut ini :

Umur Ekonomis Depresiasi Hotel Bintang 3 Jenis

Umur Ekonomis

Tanah

-

Bangunan

20 tahun

Furniture

8 tahun

Perlengkapan

8 tahun

Sumber : Simulasi penulis 2014 Terminal Arus Kas / Arus Kas Akhir Perhitungan nilai terminal value dapat menggunakan perhitungan arus kas akhir dengan metode stable growth model CAPM : Ke = rf+β(rm-rf) Ke

= 8.3% +0.9692(12.467%-8.3%) = 8.3%+4.04% =12.34% Mencari Beta dengan cara (Damodaran,2006:352): wixi didapat angka 0.97.

Sedangkan mencari Annually Return Market perusahaan terbuka menggunakan rumus: Return market x 12, dengan Annualy Return Market : =1.039 x12 =12.467%

21

Maka nilai Terminal Value sebesar :

= 28.407.390.576 / (12.34%-10%) = 1,213,991,050,265.71

Arus Kas Akhir

tahun 2024 setelah dijumlahkan dengan nilai terminal value,

sehingga didapat: = 28,407,390,576 +1,213,991,050,265.71 = 1,242,398,440,841.93 Cost Of Equity Perhitungan cost of equity sudah diperoleh sebelumnya , menggunakan metode CAPM (Capital Asset Pricing Model) sebesar 12.34%. Ke

= rf+β(rm-rf)

Ke

= 8.3% +0.9692(12.467%-8.3%) = 8.3%+4.04% =12.34%

WACC Dengan proporsi pendanaan 85% pinjaman dan 15% ekuitas dan hasil perhitungan cost of debt

dengan nilai 8.625 % dan equity sebesar 12.34%, maka

diperoleh WACC sebesar = cost of equity + cost of debt = (we.ke)+(wi.ki)

22

=(15% x 12.34 %)+(85% x 8.62%) = 9.2 % Hasil perhitungan WACC ini digunakan sebagai dasar untuk discount factor menghitung present value. Sehingga akan mendapatkan nilai NPV untuk proyek ini. Discount factor yang akan digunakan berdasarkan WACC sebesar 9.20 %.

Net Present Value (NPV) Perhitungan NPV dimulai pada menghitung jumlah cash flow discounted yang terdiri atas arus kas operasi, kemudian mengurangi jumlah cash flow tersebut dengan initial investment. Selanjutnya perhitungan NPV akan digunakan melihat berapa besarnya value yang akan diterima perusahaan saat memutuskan berinvestasi (tahun ke 0). Perhitungan NPV seperti di bawah ini:

23

Hasil Perhitungan NPV (Rp 000)

Perio d (T)

Year

0

2014

Discou nt Cumulative Factor Net Cash (9.20% Flow )

Initial Investme nt

Cash Flow

183,604,0 00

183,604,00 0

0

1 183,604,000

1

2015

17,059,584

17,059,584

0.92

15,622,330

2

2016

18,280,767

35,340,351

0.84

15,330,247

3

2017

19,296,752

54,637,103

0.77

14,818,911

4

2018

20,375,817

75,012,920

0.70

14,329,284

5

2019

21,521,872

96,534,793

0.64

13,860,116

6

2020

0.59

22,739,068

119,273,86 1 143,305,67 3

0.54

24,031,813

0.49

(1,721,614)

141,584,06 0 168,442,80 0

0.45

26,858,741

7 8 9 10

2021 2022 2023 2024

13,410,249 12,978,606 -851,441 12,164,154 0.41

1,242,398,4 41

1,410,841,2 41

515,269,592 NPV WACC IRR

24

Present Value

443,328,047. 12 9.2% 26.23%

Internal Rate Of Return (IRR) Hasil IRR 26.23%, dimana WACC adalah 9,20%. Proyek pembangunan Hotel Bintang 3 memberikan tingkat pengembalian diatas WACC, dimana nilai tersebut membuat proyek ini layak dilakukan secara investasi. Payback Period jangka waktu pengembalian selama 9 tahun 0 bulan sejak pengoperasian.

Pentingnya WACC Dalam Keputusan Investasi Dalam hubungannya dengan pengambilan keputusan Investasi, WACC menggunakan CAPM digunakan untuk menilai suatu proyek investasi. Analisis Sensitivitas dan Analisis Skenario Analisis Sensitivitas Pada awal perencanaan, Hotel Bintang 3 akan menggunakan feasibility study dengan penempatan analisis scenario

moderate

sebagai base case. Analisis

sensitivitas dilakukan dengan mengasumsikan perubahan terhadap beberapa variabel pada arus kas investasi dari estimasi historical dari tahun 2010-2013 memiliki kepekaan kenaikan dan penurunan di 3%. Standar Deviasi Hotel Bintang 3 Tahun

TPK Hotel Bintang 3 Tahun 2010-2013

Standar Deviasi

2011

42.03

3.3

2012

48.85

2013

43.01

Sumber : PHRI dan data diolah 2014

25

Indikator sebagai berikut : 1.

Variabel Pendapatan kenaikan dan penurunan dari base case

2.

Variabel Biaya Operasional kenaikan dan penurunan dari base case Penulis telah membagi menjadi biaya tetap (fixed cost) dan biaya berubahubah (variabel cost)

3.

Varibel Bunga Bank kenaikan dari base case

Analisis Sensitivitas Indikator Sensitivitas

NPV

Kenaika n NPV

Payback Period

Pendapatan Dinaikan 3%

449,520,392.65

1.4%

26.51%

9 tahun 0 bulan

Beban Operasional Dinaikan 3%

439,048,397.50

-1.0%

26.04%

9 tahun 2 bulan

IRR

Bunga Bank Dinaikan 3%

443,386,136.14

0.01%

26.24%

9 tahun 0 bulan

Base Case

443,328,047.12

100.00% 26.23%

9 tahun 0 bulan

Pendapatan Diturunkan 3% Beban Operasional Diturunkan 3%

437,135,701.59

447,607,696.74

-1.4%

1.0%

25.96%

9 tahun 2 bulan

26.42%

9 tahun 0 bulan

Sumber : Data telah diolah penulis 2014

Dari data tersebut dapat disimpulkan bahwa yang paling peka adalah ketika pendapatan dinaikan 3%, maka sensitif terhadap IRR mencapai 26.51%. Dengan asumsi adanya efisiensi pada biaya berubah ubah ( variabel cost )

26

oleh divisi keuangan dan akuntansi Hotel Bintang 3

yaitu efisiensi cost 30%,

sensitivitas analisis menjadi:

Sensitivitas Analysis Dari Efisiensi Biaya variabel 30% Indikator Sensitivitas

NPV

IRR

Payback Period

Pendapatan Dinaikan 3%

470,081,353.30

27.27%

8 tahun 1 bulan

Beban Operasional Dinaikan 3%

460,226,186.98

26.83%

8 tahun 5 bulan

Bunga Bank Dinaikan 3%

463,967,598.33

27.00%

8 tahun 3 bulan

Base Case

463,889,007.77

27.00%

8 tahun 3 bulan

Pendapatan Diturunkan 3%

457,696,662.24

26.72%

8 tahun 6 bulan

Beban Operasional Diturunkan 3%

456,586,123.46

26.69%

8 tahun 4 bulan

Sumber : Hasil simulasi penulis dan data diolah 2014

Artinya efisiensi biaya variabel berpengaruh positif menaikan IRR sebesar 27.27%. Biaya karyawan telah dimaksimalkan oleh penulis, dimana hotel bintang 3 karyawan berkisar antara 50 orang sampai 80 personil. Memberikan asumsi operasional hotel masih tetap bisa berjalan dengan efisiensi di bidang Human Resources dengan Man power Planning (MPP)

sebanyak 45 personil yang terdiri atas gaji pokok

karyawan dan inchase service

tambahan gaji yang diberikan sebagai jasa layanan

inchase di setiap week end

, yang didapat dari :

Biaya inchase service tahun 2009/2010

27

: Rp 500.000

Sehingga estimasi Inchase service tahun 2015 sebesar =(Rp 500.000 x 6% x 6) + Rp 500.000 = Rp 680.000 Dari total salary per bulan akan diketahui total salary per tahun 2015 sejumlah: = Rp 173,018,070 x 12 = Rp 2,076,216,840 Hotel Bintang 3 membebankan pada biaya gaji karyawan pada tahun 2015.

Analisis Skenario Penulis melihat adanya peluang tingginya demand wisatawan mancanegara (wisman) dan wisatawan nusantara (winus) tahun 2015. Sehingga dengan analisis kelayakan dengan skenario moderat, pesimis dan optimis proyek tersebut layak untuk dijalankan secara investasi:

Analisis Skenario Faktor Perubahan Pesimis

Kriteria Pendapatan -3%

Biaya Operasional+3%

Hasil Penelitian Payback Period NPV IRR

Bunga +3%

28

9 tahun 0 bulan

432,903,699.26 25.77%

Moderate

Payback Period

Normal

NPV

Biaya Operasional 3%

Optimis

9 tahun 0 bulan

443,328,047.12

IRR

26.23%

Payback Period

8 tahun 9 bulan

NPV

453,800,042.27

Pendapatan +3% IRR

26.70%

Sumber : Hasil olah data penulis 2014

Analisis skenario jika divisi keuangan dan akuntansi dapat menghemat biaya berubah ubah ( variabel cost ) sebanyak 30%, maka analisa skenario lebih baik sebagai berikut:

Analisis Skenario Dari Efisiensi Biaya Variabel 30% Faktor Perubaha n Pesimis

Kriteria Pendapatan -3%

Hasil Penelitian Payback Period

8 tahun 8 bulan

NPV

454,102,605.32

IRR

26.55%

Payback Period

8 tahun 3 bulan

NPV

463,889,007.77

IRR

27.00%

Biaya Operasional+3% Bunga +3% Moderate

29

Normal

Optimis

Biaya Operasional - 3%

Payback Period

7 tahun 9 bulan

NPV

473,744,174.10

IRR

27.44%

Pendapatan +3%

Sumber : Hasil olah data penulis 2014 Artinya pada kondisi Optimis, Moderate, dan Pesimis kondisi tersebut diterima, karena NPV Positif, Payback period lebih kecil daripada umur ekonomis, dan IRR lebih kecil dari WACC. Skenario alternative 1 dan 2 tersebut layak untuk dijalankan. Kesimpulan Dari hasil penelitian mengenai Studi Kelayakan Investasi Hotel Bintang 3, maka penulis dapat menarik kesimpulan sebagai berikut: 1. Pada kondisi moderate sebagai base case, investasi pembangunan Hotel Bintang 3 dari tahun 2015 sampai dengan 2024 layak dijalankan dari perhitungan NPV bernilai positif sebesar Rp 443,328,047,120 IRR sebesar 26.23% , dan Payback Period 9 tahun 0 bulan, hal ini memberikan hasil yang menguntungkan untuk berinvestasi. 2. Pada kondisi Optimis menghasilkan nilai NPV Rp 453,800,042.27, IRR 26.70 % dengan payback period 8 tahun 9 bulan, dari IRR dapat menjadi pengembalian yang baik dan dinilai cepat oleh pelaku hotel bintang 3. 3. Analisis skenario layak pada kondisi pesimis, karena menghasilkan

NPV positif

Rp 432,903,699.26, payback period 9 tahun 0 bulan, IRR 25.77% diatas WACC sebesar 9.20 %.

30

4. Analisis yang paling peka adalah pada saat pendapatan dinaikan 3 %, maka terjadi sensitivitas terhadap IRR sebesar 26.51%. Sehingga faktor kenaikan pendapatan 3 % menjadi faktor utama yang dapat diantisipasi perusahaan. 5. Skenario dengan efisiensi biaya berubah – ubah (variabel cost) berpengaruh terhadap IRR lebih tinggi

mencapai 27.44%. Payback Period lebih cepat 7 tahun 9 bulan

dengan NPV 473,744,174.100. Sehingga efisiensi cost biaya variabel menjadi salah satu faktor penting dalam menentukan metode studi kelayakan investasi.

Saran Berdasarkan pembahasan yang telah dilakukan dan setelah memberikan kesimpulan atas hasil penelitian, penulis bermaksud mengajukan saran sebagai berikut: 1. Para pelaku Bisnis usaha hotel Bintang 3 Analisa skenario masih terdapat kelemahan, yakni tidak adanya fleksibilitas jika adanya informasi mengenai perubahan ditengah berjalannya umur ekonomi proyek tersebut. Artinya analisa dapat dilakukan jika asumsi tidak berubah. 2.

Pihak Akademisi Terdapat beberapa hal yang dapat dijadikan masukan bagi kalangan akademisi, terutama untuk pengembangan ilmu pengetahuan dan penelitian selanjutnya, yaitu sebagai berikut: Penulis menyarankan bagi pihak akademisi lainnya untuk menggunakan metode lain dalam menganalisis data seperti real option dan decision tree

3. Peneliti berikutnya Melihat ketidakpastian masa yang akan datang. Peneliti berikutnya dapat lebih detail dalam melanjutkan penelitian.

31

4. Dinas Pariwisata, PHRI, Dispenda, dan Kantor Pajak (KPP) Penelitian ini dapat dijadikan bahan pertimbangan dalam melakukan update data yang berkaitan dengan hotel bintang 3, serta penentuan pajak hotel konstruksi

32

dan

pada

masa

bintang 3 pada masa

operasional

proyek.

Prosiding Development Education Accountancy Strategy MEA Society of ASEAN Finance Accounting (Kanjuruhan Malang)

DAFTAR PUSTAKA Archer,StephenH.and G.Marc Coate,George Recette.1993.Financial Management . Second Singapore: John Willey & Sons. Alwine.2003. Managerial Performance NPV Maximization. Journal of Finance Bapepam.2009. Peraturan Pemerintah RI No 40.Jakarta Bapepam.2013. Peraturan Pemerintah RI No 46.Jakarta Basalamah.2006. Studi Kelayakan Investasi Proyek.Jakarta: Budi Aksara Brigham & Houston. 2007. Financial Management Theory and Practise.USA: Dryden press Bruner & Eades. 2009. Six Edition. Case Studies in Finance. New York: Mc Graw Hill. Brigham,E & Allen. 2009.Fundamental of Financial Management . South Western: centage Brigham & Houston. 2010.Fundamental of Financial Management . South Western: centage Candra,P.1990.Financial Management .Second Edition.New Delhi:Tata Mc Graw Hill Publishing Copeland, Weston & Shastri. 2005. Financial Theory and Corporate Policy.Pearson Addision weasly Damodaran.2002.Investment valuation.New York : wiley Damodaran.2006.Investment valuation.New York : wiley Dinas Pendapatan Daerah (Dispenda) 2012.Selayang Pandang Pajak Daerah. Bandung Dirjen Pajak.2010. PER-61/PJ/2010 tentang Tata Cara Persiapan Pengalihan PBB. Bandung Dirjen Pariwisata. 2012.SKEP 22/U/VI Pariwisata. Bandung. Elazar.1998. Why the NPV criterian does ot maximize NPV. Journal of Finance Elton E.J and Martin J.Gruber.2002.Modern Portofolio Theory and Investment Analysis.John Wille&Sons Gitman & Zutter,L .2012. Principle of Management Finance. New york: Harper Collin Collage Publishers. Hongren. 2009.Modern Investment,New Jersey:Prentice Hall Inc

Prosiding Development Education Accountancy Strategy MEA Society of ASEAN Finance Accounting (Kanjuruhan Malang)

Husnan, Suad 2006 . Dasar-dasar Manajemen Keuagan. Yogyakarta:BPFE Harjito,Agus.2011. Manajemen Keuangan.Yogyakarta:Ekonisia Ida,B.2008. Sistem Akuntansi Perhotelan.Jakarta: Graha Ilmu Isaac.1998. Analysis Sensitifitas Hypotesis. Journal of Finance Kasmir & Jafar.2005. Manajemen Keuangan . Jakarta: Rajawali Kodoatie.2005.Analisis Ekonomi.Yogyakarta:Andi Offset Mayasari,N.Z,Investment Feasibility Study 3 Star Hotel. Journal of Management and Collaboration, 2(10).

Moeljadi.2006. Manajemen Keuangan. Malang:Bayumedia Osbone. 2009. A resolution to the NPV — IRR debate. Journal of Finance Oslon, J. 2000. NPV Projects and the behavior of Residual Earnings. Journal of Finance Nazir.2006. Metode Penelitian. Jakarta:Graha Ilmu Palepu.2012.Business Analysis Valuation. Third Edition. USA Pemkot.2011.Peraturan Daerah Kota Bandung Nomor 20.Bandung Pemkot.2014.Peraturan Daerah Kota Bandung Nomor 20.Bandung Sartono, Agus.2010. Manajemen Keuangan Teori dan Aplikasi. Yogyakarta:BPFE Soeharto.2005.Manajemen Proyek.Bandung: Erlangga Soetopo.2014.Akuntansi Perhotelan. Bandung:Erlangga Tandelilin. 2010. Portofolio dan Investasi Teori dan Aplikasi.Yogyakarta:Kanisius Zvi, Bodie.2003.Investment.Boston: McGraw Hill