5. Contrato De Compra Y Venta

Clase Virtual 4

Unidad V

EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 1) Concepto. Importancia. El art.1323 C.C. establece que:” Habrá compraventa cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa y ésta se obligue a recibirle y a pagar por ella un precio cierto en dinero” . Es evidente que este contrato no supone transferencia de la propiedad ni la entrega efectiva del precio, sino la obligación de hacerlo. Esta obligación es válida aún en la llamada compraventa manual o al contado, que se consuma y concluye en forma instantánea con la entrega simultánea de la cosa y el precio. La compraventa tiene una inmensa importancia en las relaciones económicas y jurídicas de los hombres, la circulación de bienes obedece en su casi totalidad a este dispositivo legal, incluso pasando fronteras adquiriendo interés internacional, haciendo a la par más complejo su régimen legal. 2) Caracteres. a) Bilateral, implica obligaciones para ambas partes, el comprador a pagar el precio, y el vendedor a entregar la cosa vendida objeto del contrato. b) Consensual, produce sus efectos por el sólo hecho del consentimiento y sin necesidad de la entrega de la cosa o del precio. c) No formal, aún en el caso de que tenga por objeto la transmisión de inmuebles, la escritura pública exigida por el ar. 1184, inc. 1º, es un requisito de la transferencia del dominio, pero no del contrato en sí, que puede ser válidamente celebrado en instrumento privado, y aún verbalmente. d) Oneroso, la cosa y el precio implican ventajas y sacrificios para ambas partes. e) Conmutativo, (cosa y precio) sean aproximadamente ciertas y equivalentes. 3) Compraventa civil y comercial. Desde del punto de vista de su estructura jurídica son contratos idénticos, la acción económica que ambos desempeñan es lo que establece la diferencia en cuanto a su regulación legal. El principio es que todo contrato de compraventa esta regido por la ley civil en tanto el código de comercio no le atribuya naturaleza comercial, todo contrato esta regido por el C. Civil a menos que lo contrario esté dispuesto en el de Comercio. El argumento del art. 450 del C. Comercio sienta el principio general, según que alguien compra una cosa para revenderla o alquilar su uso. Es necesario un propósito de lucro, al menos por una de las partes. El art. 7º del C. Comercio establece que si un acto es comercial para una de las partes, todos los contrayentes

quedan, por razón de él, sujetos a la ley mercantil. El art. 452 del C. Comercio dispone los distintos actos que no se consideran mercantiles: a) La compra de bienes raíces y muebles accesorios, etc.; b) Las de objetos destinados al consumo del comprador o de la persona por cuyo encargo se haga la adquisición; c) Las ventas que hacen los labradores y hacendados de los frutos de sus cosechas y ganados; etc. 4) Capacidad. El art. 1357 sienta el principio gral. que toda persona capaz de disponer de sus bienes puede vender y toda persona capaz de obligarse puede comprar; además el principio gral. del art. 52 y ss. es suficiente; y las incapacidades por el art. 1358 y ss. Lo que surge es que no interesa el principio, sino las excepciones. a) Régimen de incapacidad de hecho: (de actuar, de obrar) “no pueden comprar o vender por si“ (aunque pueden hacerlo por apoderado o representantes) arts. 54 y 55; y en cuanto a los menores que hayan cumplido 18 años, el art.128 es claro. b) Menores emancipados: tratándose de inmuebles, requieren autorización judicial (art. 135). c) Nulidad. Los contratos celebrados por incapaces de hecho, conllevan la nulidad absoluta. e) Incapaces de derecho (Algunos la denominan prohibiciones, otros incompatibilidades por su rango, función, afinidad, etc.). Los esposos entre si (art. 1358); los padres, tutores y curadores (art. 1361 inc.1º y 2º), el art. 279; albaceas (1361, inc. 3º); mandatarios (inc, 4º); empleados públicos (inc. 5º ); jueces y empleados en la administración de justicia (inc. 6º); ministros nacionales y provinciales ( inc. 7º): religiosos y profesos (inc. 8º). f) Nulidad. Los contratos celebrados por incapaces de derecho (prohibiciones) conllevan la nulidad relativa 5) Ventas forzosas. El art. 1324 trae las excepciones al libre albedrío, es decir cuando una persona esta obligada a vender en los siguientes casos: a) expropiación por causa de utilidad pública (inc. 1º); b) por convención o testamento (inc. 2º), etc. 6) Forma y prueba. Es un contrato consensual, la ley no ha establecido ningún requisito formal, queda perfeccionado por el mero consentimiento de las partes (art. 974). Como excepción, la compraventa de inmuebles exige como requisito para transferencia del dominio (tradición de la cosa), escritura pública traslativa de

dominio (art. 1184), boleto de compraventa o promesa de compraventa inmobiliaria (art. 1185), principio protectorio para adquirentes por boleto (art, 1185 bis). 7) Elementos del contrato de compraventa. La cosa. • • • •

Todas los cosas pueden venderse (arts. 1327, 2311, 2337/38, 1333 y 1328). Venta de cosa ajena, art. 1329. Venta de cosa futura, art. 1327. Venta de cosa sujetas a riesgos, arts. 1406/07.

8) El precio. Condiciones. a) Debe ser en dinero ( art. 1356 y nota art. 1485). b) Debe ser determinado o determinable (art. 1349/1355). a) Debe ser serio ( precio vil, irrisorio art. 954). 9) Obligaciones del vendedor. a) Obligación de entrega – conservación y custodia de la cosa - (arts. 1408,1415). b) Riesgos y aumentos (art. 1416). c) Mejoras y frutos. d) Entrega (arts. 1408/09/10, 1416, 1417, 2377/78, 2380, 2390). e) Derecho de Retención (arts. 1418/19). f) Garantía (arts. 1330); Evicción y Vicios Redhibitorios (arts. 2091, 2173, 2164, 2168). 10) Obligaciones de Comprador. Pagar el precio (art. 1424) Recibir la cosa (art. 1427) 11) Modalidades de la compraventa. a) Condicional. Bajo condición suspensiva y condición resolutoria (Pacto Comisorio - arts.1370/71, 1204, 1374) b) Pacto de Retroventa ( art. 1366) c) Pacto de Reventa (art. 1367) d) Cláusula de arrepentimiento (art. 1373) e) Pacto de Preferencia (arts. 1392,1396) f) Pacto de Mejor Comprador (arts 1369, 1397, 1400, 2412, 1402) g) Pacto con reserva de Dominio (art. 1376) 12) Compraventa de inmuebles. Requisitos. a) Régimen legal art. 1184 inc.1º (Formalidad de la Escritura Pública Traslativa de Dominio)

b) Nulidad efectual (es saneable) c) Promesas de venta de inmueble. El Boleto de Compraventa (arts. 1185/1185 bis).

Dr. Gustavo Zunino