_2019 Plan Accion Darien Version 3.docx

PLAN EFECTIVO 2019 Formalización de coeficientes, Participación, valor de las cuotas de administración & saneamiento de cuentas C R CC El Recreo de Los Sauces.

Bogotá 26 de marzo de 2019 Señores PROPIETARIOS *** CONJUNTO RESIDENCIAL Y COMERCIAL CERRADO “EL RECREO DE LOS SAUCES” Fusagasugá -Cundinamarca Atentamente Sra. Luz Dary Guzmán Representante Legal

Respetados señores: PROPUESTA DE LA CONSTRUCTORA EL DARIÉN S.A.

PLAN EFECTIVO 2019 FORMALIZACIÓN DE COEFICIENTES, PARTICIPACIÓN, VALOR DE LAS CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN & SANEAMIENTO DE CUENTAS CONJUNTO RESIDENCIAL COMECIAL CERRADO EL RECREO DE LOS SAUCES.1 FUSAGASUGA – CUNDINAMARCA

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Proyecto investigativo por Nelson Enrique Álvarez Lizarazo Abogado Especialista en Derecho Administrativo. Auditor HSEQ. Febrero-Marzo 2019. Reviso. Arquitecto Néstor Rodríguez- Martha Gamba Representante legal Constructora el Darién S.A. Nota declarativa. La presente propuesta constituye un ofrecimiento de buena fe para buscar soluciones a los distintos inconvenientes de la copropiedad. Por lo tanto No constituye reconocimiento alguno de presuntas deudas imputables como propietaria de bienes privados. Esta propuesta- ofrecimiento tiene una vigencia de 30 días desde el 31 de marzo de 2019 que se prorrogara conforme a un cronograma si es aprobada en asamblea general de propietarios.

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TABLA DE CONTENIDO CONSIDERACIONES ............................................................................................................................. 2 OBJETIVOS........................................................................................................................................... 3 1. ASPECTOS JURÍDICAMENTE RELEVANTES ACTUALIZADOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA. ......................................................................................................................................... 3 1.1.

2.

CONCEPTOS Y PRINCIPIOS ESENCIALES EN PROPIEDAD HORIZONTAL. ............................. 4

1.1.1.

Conceptos. ....................................................................................................................... 4

1.1.2.

Principios. ........................................................................................................................ 4

1.1.3.

La prescripción y su efecto en la propiedad horizontal. ................................................ 5

SITUACIÓN JURÍDICA ACTUAL DEL CONJUNTO. ....................................................................... 6 2.1.

LOS PELIGROS DE UN REGLAMENTO DESACTUALIZADO. ................................................... 6

3.

PRESUPUESTO SOSTENIBLE FINANCIERA Y ECONÓMICAMENTE PARA EL CONJUNTO. ......... 7

4.

ASIGNACIÓN PROVISIONAL DE COEFICIENTES DE LA COPROPIEDAD. ..................................... 7 4.1.

DE LA IMPORTANCIA DE LOS COEFICIENTES EN PROPIEDAD HORIZONTAL. .................... 7

5. PROPUESTAS FINALES EN PRO DE SANEAMIENTO REALIDAD CONSTRUCTIVA DEL CONJUNTO. ......................................................................................................................................... 8 5.1.

PROYECCIÓN INTERNA CONSTRUCTORA EL DARIÉN ÚLTIMOS 5 AÑOS. ............................ 8

5.2. VALORES DESEMBOLSADOS Y/O COMPROMETIDOS POR LA CONSTRUCTORA EL DARIEN S.A. A 31 DE MARZO DE 2019......................................................................................................... 9 6.

CRONOGRAMA EJECUCION ........................................................................................................ 9

7.

BIBLIOGRAFIA ........................................................................................................................... 10

CONSIDERACIONES Partiendo del reconocimiento de los esfuerzos de administradores, miembros del consejo, copropietarios, así como las diferentes gestiones y aportes realizados por la copropietaria Constructora el Darién y sus delegados o representantes2; proponemos el siguiente plan efectivo: 2

Es de vital importancia recordar y reconocer la Historia del conjunto, desafíos, anécdotas, reuniones, experiencias.

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OBJETIVOS Objetivo General. Presentar una propuesta jurídica, estratégica, viable y efectiva que propenda a resolver de manera consciente y mancomunada los diferentes problemas, irregularidades y/o dificultades del CONJUNTO RESIDENCIAL Y “COMERCIAL CERRADO” “EL RECREO DE LOS SAUCES”. Objetivos Específicos. -

Proponer en un lenguaje claro y resumido; aspectos jurídicamente relevantes actualizados de propiedad horizontal, partiendo de: principios, conceptos, leyes, decretos y jurisprudencia que pueda servir de reales y verdaderas reglas de juego, que propendan a la solución de los distintos inconvenientes de la copropiedad; especialmente lo ateniente a la subsanación de las distintas irregularidades por la ineficacia jurídica del reglamento de propiedad por desactualización, formalización de zonas comunes, coeficientes de la copropiedad así como la sostenibilidad financiera y económica.

-

Informar la situación jurídica actual del conjunto (Reglamento) y sus posibles consecuencias (Sanciones administrativas, Acciones jurídicas a las que se tiene en derecho si el conjunto no actualiza el reglamento y sanea la realidad constructiva.) Presentar un presupuesto que garantice la sostenibilidad financiera y económica del conjunto con miras a la mejora continua, valorización de los intereses y bienestar de los copropietarios y residentes. (Ver

-

-

Proponer una asignación provisional de coeficientes de la copropiedad en cumplimiento de la realidad jurídica y constructiva del Conjunto.

1. ASPECTOS JURÍDICAMENTE RELEVANTES PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA.

ACTUALIZADOS

DE

Al Vivir en una propiedad horizontal se debe tener presente unas reglas3 y condiciones especiales que aparentemente limitan nuestra libertad en pro de un orden, las cuales como copropietarios, administradores, tenedores y residentes debemos conocer. 3

Las reglas o normas de una sociedad deben existir para garantizar un mínimo de respeto y orden. Si bien la libertad es el derecho que tiene toda persona a decidir sobre sus actos siempre y cuando estos no afecten a los demás. Significa entonces que la libertad también depende de algunos límites. Pero. ¿Qué son límites? Los límites de la libertad son las pautas, acuerdos o normas que regulan el comportamiento humano y garantizan el respeto a los derechos inherentes al ser humano. Para comprender qué es la libertad es necesario pensar en las razones por las que actuamos y descubrir cuál es la relación entre la libertad y la autonomía y entre la libertad y la responsabilidad.

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Por eso nos hemos propuesto desarrollar estas notas, para que descubramos juntos como es el funcionamiento y la normatividad actualizada y sin mitos de una copropiedad en Colombia. 4 La actual situación de la propiedad horizontal nos obliga a investigar todos los aspectos marco como son: -

Constitución Política Ley 675 de 2001. Decretos DUR 1073, 1074, 1077 del 2015. Concordancias con resoluciones, circulares, doctrina y jurisprudencia. Reglamento Copropiedad. (De debe Actualizar y complementar manual de convivencia )

El presente trabajo es un compendio resumido de aspectos legales y reglamentarios, que nos permitirá entender la realidad constructiva del conjunto entendiendo aspectos clave como coeficientes, participación y/o valor de las cuotas de administración buscando así destrabar la situación actual. 1.1.

CONCEPTOS Y PRINCIPIOS ESENCIALES EN PROPIEDAD HORIZONTAL.

1.1.1. Conceptos.

Existen varios conceptos que deben de observarse como el ABC de la propiedad horizontal. Sin embargo por efectos de espacio, y evitar caer en un documento extenso procedemos a recomendar la lectura directa de los artículos 1, y 3º de la ley 675 de 2001. 1.1.2. Principios.

Principios orientadores de la ley 675 de 2001. 1. Función social y ecológica de la propiedad. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán respetar la función social y ecológica de la propiedad, y por ende, deberán ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbanística vigente. 2. Convivencia pacífica y solidaridad social. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán propender al establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores. (Ver Sentencia T 141 del 7 de marzo de 2017. CC. MP Dra. María Victoria Calle.)

Jean-Jacques Rousseau “Para vivir en sociedad, los seres humanos acuerdan un contrato social implícito, que les otorga ciertos derechos (Seguridad) a cambio de abandonar la libertad completa de la que dispondrían en estado de naturaleza. 4

Este trabajo podrá ser utilizado como documento base de consulta para la actualización del reglamento.

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3. Respeto de la dignidad humana. El respeto de la dignidad humana debe inspirar las actuaciones de los integrantes de los órganos de administración de la copropiedad, así como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y obligaciones derivados de la ley. 4. Libre iniciativa empresarial. Atendiendo las disposiciones urbanísticas vigentes, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, así como los integrantes de los órganos de administración correspondientes, deberán respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro de los límites del bien común. 5. Derecho al debido proceso. Las actuaciones de la asamblea o del consejo de administración, tendientes a la imposición de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, deberán consultar el debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación. 1.1.3. La prescripción y su efecto en la propiedad horizontal.

Si bien existen un sinnúmero de definiciones sobre la prescripción podemos acercarnos a la misma diciendo que “La prescripción es un instituto jurídico por el cual el transcurso del tiempo produce el efecto de consolidar situaciones de hecho, permitiendo la extinción de los derechos o la adquisición de las cosas ajenas. En el Derecho anglosajón se le conoce como statute of limitations.” Dicho de otro modo la prescripción es una medida jurídica que busca la actividad o ejecución forzosa de la administración o acción pública o privada. Es decir sin esta figura la actuación publica o privada se demoraría aún más y se caería en una inercia institucional. Como conclusión podemos afirmar que las cuotas de administración sí prescriben, por lo cual es equivocada la posición de algunos abogados y actores del gremio que buscan sostener que las cuotas de administración no prescriben. Confunden, quienes defienden tal postura, la no prescripción con la interrupción de la misma, siendo fenómenos diferentes. En lo que respecta a las obligaciones de las constructoras en la entrega de áreas comunes, es de vital importancia que deben de pedirse y exigirse del mismo modo con gestión y diligencia por parte de administradores y copropietarios. 5

5

Recibo de bienes comunes. PRESCRIPCION GARANTIAS. Un buen recibo de los bienes comunes de uso general y la inspección de las áreas comunes esenciales, es indispensable, para hacer las reclamaciones de garantías de obras de acabados, las cuales se vencen en un año, y las garantías estructurales que son por 10 años. https://www.elheraldo.co/barranquilla/las-10-faltasmas-frecuentes-en-los-proyectos-de-propiedad-horizontal-419890

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2. SITUACIÓN JURÍDICA ACTUAL DEL CONJUNTO. Deseamos solidarizarnos con el sentir de la mayoría de los copropietarios, que al asistir a las asambleas se llega con sinnúmero de preocupaciones y con el temor de “Ahora que cuota extraordinaria nos pedirán?, o que demanda tenemos o a quien hay q demandar. Todos esos problemas representan tiempo, dinero y noches en vela. Por ello presentamos el presente plan efectivo que normalizara y saneará cualquier irregularidad del conjunto en muy poco tiempo y sin preocuparnos por cuotas extraordinarias. Nos encontramos con un conjunto que al no actualizar su reglamento, se mantiene en un estado administrativo inoperante. Dicha situación ha conllevado a que el conjunto no actué efectivamente en varias de sus funciones, es el caso que el paso de tiempo e inoperancia en el cobro oportuno de cartera precipita la pérdida de la misma por prescripción. 2.1.

LOS PELIGROS DE UN REGLAMENTO DESACTUALIZADO.

Aunque se diga coloquial pero erróneamente automáticamente. No es así.¡¡

que el reglamento se actualizo

La ley 675 de 2001 en su artículos 5 (Parágrafo 1) y articulado final indico un plazo para que los reglamentos de las copropiedades de actualicen., so pena que las disposiciones contrarias se tendrán por no escritas. Ahora bien, a la desactualización del reglamento se debe añadir nuevas disposiciones sobre la implementación de un Sistema de seguridad y salud en el trabajo (SGSST), protección de datos personales y obligaciones tributarias que de no realizarse puede acarrar sanciones contra el conjunto de cifras que superan los cien millones de pesos. Ello sin tener en cuenta que de no actualizar implementar y sanear dichas irregularidades, también podría ocurrir Dios no quiera un accidente (Responsabilidad civil extracontractual) que derivaría en cuantiosas demandas. Por otro lado y no menos importante se puede caer en una carencia de legitimación en el accionar de la administración en lo que respeta a futuras acciones con los presuntos morosos.

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3. PRESUPUESTO SOSTENIBLE FINANCIERA Y ECONÓMICAMENTE PARA EL CONJUNTO. La propuesta de presupuesto tiene su fundamento en lo atinente a la determinación y calculo legal de los coeficientes. Documento anexo 1 – PROPUESTA PRESUPUESTO 2019.xlsx 4. ASIGNACIÓN PROVISIONAL DE COEFICIENTES DE LA COPROPIEDAD.6 4.1.

DE LA IMPORTANCIA DE LOS COEFICIENTES EN PROPIEDAD HORIZONTAL.7

Entorno a este tema, existe sinnúmero de avance legal, doctrinal y jurisprudencial. Podemos comenzar recordando como la ley 675 de 2001 en sus artículos 25 y siguientes menciona pautas para su cálculo legal. Es así que la ley 675 en su artículo 25, preceptúa su Obligatoriedad y efectos de la siguiente forma: “Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes determinarán: 1. La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o conjunto. 2. El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios. 3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento. 6

Artículo 7º.Ley 675 de 2001. Conjuntos integrados por etapas. Cuando un conjunto se desarrolle por etapas, la escritura de constitución deberá indicar esta circunstancia, y regular dentro de su contenido el régimen general del mismo, la forma de integrar las etapas subsiguientes, y los coeficientes de copropiedad de los bienes privados de la etapa que se conforma, los cuales tendrán carácter provisional. Las subsiguientes etapas las integrará el propietario inicial mediante escrituras adicionales, en las cuales se identificarán sus bienes privados, los bienes comunes localizados en cada etapa y el nuevo cálculo de los coeficientes de copropiedad de la totalidad de los bienes privados de las etapas integradas al conjunto, los cuales tendrán carácter provisional. Tanto los coeficientes provisionales como los definitivos se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley. (Es decir teniendo como base la proporcionalidad y ponderación) 7

Sentencia C- . 502 de 2002. Proporcionalidad del Voto porcentual –Garantía del Derecho a la igualdad.

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Vemos así mismo como el artículo 26 menciona que la determinación los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular. El artículo 27 menciona factores de cálculo basado en los conceptos de proporcionalidad y ponderación. 8 A su vez el artículo 28 los pasos para su modificación y el articulo 29 revive la importancia de su determinación por el papel preponderante en la contribución de expensas comunes.9 Teniendo en cuenta que el coeficiente es la base para el cobro de las cuotas de administración, considero que estos se deben revisar para que el pago se ajuste a la Ley. Ver ANEXO 2, Documento anexo - CALCULO VALOR ALICUOTA PROPUESTA 2019.xlsx 5. PROPUESTAS FINALES EN PRO CONSTRUCTIVA DEL CONJUNTO. 5.1.

DE

SANEAMIENTO

REALIDAD

PROYECCIÓN INTERNA CONSTRUCTORA EL DARIÉN ÚLTIMOS 5 AÑOS.

El siguiente ofrecimiento parte de un sentimiento de solidaridad que debe tener todo propietario de un bien en cualquier conjunto residencial y comercial, de contribuir en el sostenimiento y prosperidad del bien común (Conjunto). Basado en lo estrictamente legal, teniendo presente el instituto jurídico de la prescripción de cuotas presentamos en el ANEXO 3, una cuenta de las cuotas de administración que por el término de 5 años correspondería, según lo que se ha entendido por coeficientes reclamados por el conjunto en a la constructora el Darién.

8

Factores de cálculo. En los edificios o conjuntos de uso mixto y en los destinados a comercio, los coeficientes de copropiedad se calculan de acuerdo con un valor inicial que represente una ponderación objetiva entre el área privada y la destinación y características de los mismos. ¿Cómo se cobra la cuota de administración a los lotes que estando dentro del condominio, aún no se han construido? Es pertinente considerar que, si bien los propietarios de lotes libres deben contribuir con expensas comunes si están integrados al régimen de propiedad horizontal del conjunto, este valor debe ser proporcional e inferior debido a que no están utilizando los bienes comunes, ni generando gastos. NORA PABÓN GOMÉZ *Abogada, asesora externa @norapabong Especial para EL TIEMPO https://www.eltiempo.com/economia/sectores/como-cobrar-administracion-aduenos-de-lotes-sin-casas-construidas-148066

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5.2.

VALORES DESEMBOLSADOS Y/O COMPROMETIDOS POR LA CONSTRUCTORA EL DARIEN S.A. A 31 DE MARZO DE 2019

En este Plan efectivo nos permitimos recordar a los copropietarios, de los pagos en que debió incurrir la constructora los últimos meses confiando en que el conjunto cumpliría algunos compromisos asumidos por sus veedores.10. Los siguientes gastos debieron ser asumidos proporcionalmente por todos los propietarios del conjunto. 1- Honorarios pagados a la profesional, Adriana Castiblanco Para aplicar la reliquidación del impuesto predial de las Zonas comunes del Conjunto $ 5.000.000.oo 2. Pago del impuesto predial de zonas comunes

$55.002.000.oo

3. Honorarios pactados con la profesional Eloísa Sánchez Para normalizar el Reglamento de Propiedad Horizontal

$10.000.000.00

4. Honorarios pactados junto con la Junta de Acción Comunal Urbanización La Alejandría y La Alcaldía Municipal para La pavimentación de vía entre la Cr. 1 y 1ª de la Dg. 16 Total

$14.828.100.oo $84.830.100.oo

La constructora se permitirá en la asamblea a fin de lograr resolver los inconvenientes de la copropiedad, plantear en la asamblea otras fórmulas y preacuerdos, los cuales mínimamente deberán ser mencionados en el acta de la asamblea y en un documento de contrato de transacción o elevar los acuerdo y compromisos en una acta de conciliación en un centro de conciliación idóneo como la Lonja de propiedad raíz. La Asamblea deberá nombrar un número impar de delegados expresamente facultados para conciliar y aprobar el presente PLAN EFECTIVO. 6. CRONOGRAMA EJECUCION El siguiente cronograma, estaría supeditado a lo aprobado por la asamblea. Así mismo seria susceptible de modificación por disponibilidad recursos humanos y económicos para su desarrollo. Ver anexo 4.

10

Quienes a contrario sensu, en vez de desarrollar los compromisos planteados; sean dedicado por intermedio de la administradora y sus asesores, a crear falsas expectativas por presuntas deudas de cuotas de administración con vigencias con más de 15 años de antigüedad.

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7. BIBLIOGRAFIA -

Constitución Política de Colombia. Ley 675 de 2001. Decretos DUR 1073, 1074, 1077 del 2015. Libro Propiedad Horizontal – Primera edición 2018. Grupo editorial Nueva Legislación. Portal Web. http://www.suin-juriscol.gov.co/. Portal Web http://www.funcionpublica.gov.co/ Portal especializado. http://www.norapabon.com/

Atentamente;

MARTHA YANNETH GAMBA CUBIDES C.C. 40.444.586 de Villavicencio – Meta Representante legal Constructora El Darién S.A. E-mail: [email protected]